不動産投資ローンと住宅ローンの違いとは 不動産投資に使えるの?

不動産投資ローンと住宅ローンの違いとは 不動産投資に使えるの?

不動産を購入するときに利用するローンは、購入する不動産の種類や用途に応じていくつか種類があります。不動産投資ローンと住宅ローンは、どちらも不動産を購入するときに利用するローンですが、購入する不動産の用途によって、利用できるときとできないときがあります。

そのため、不動産を買うためにローンを組むときは、それが不動産投資ローンに該当するのか住宅ローンに該当するのか、意識して利用しなければなりません。今回は、不動産投資ローンと住宅ローンの違いについて解説します。

不動産投資ローンは、投資目的の不動産を購入するために利用するローンです。例えば、マンションのオーナーになるためにローンを組む場合は、住宅ローンではなく、不動産投資ローンを利用することになります。

不動産投資ローンの種類

不動産投資ローンには、「アパートローン」と「プロパーローン(プロパー融資)」などがあります。 

アパートローンとは、各金融機関が提供する個人投資家向けの「不動産投資用のローン商品」を指します。賃貸住宅の建築や購入、リフォームなどの用途に利用でき、おおまかな融資条件や金利の目安などが公表されているため、事前に利用できそうかの判断が可能です。条件は提供している金融機関で異なりますが、住宅ローンと比べて金利は高めといわれています。 

一方のプロパーローンは、開業資金や事業資金など、事業者向けのローンのため、用途は不動産購入に限りません。具体的な審査基準や借入可能金額、金利などは、借り入れる用途や申込者の属性などによって変わります。自己資金や物件の収益性が厳しく審査され、個人の不動産投資で利用するのは難しいですが、限度額が高い、金利が低いといったメリットがあります。 

不動産投資会社を通して投資用不動産を購入する際、アパートローンやプロパーローンのほか、不動産投資会社が提携している金融機関が提供する「提携ローン」を利用することができます。不動産投資会社によって提携金融機関の数や利用の条件が異なるため、利用する際には事前に確認しておきましょう。

条件

不動産投資ローンを借りる際の条件

不動産投資ローンを借りるときの条件は、各金融機関によって大きく異なります。また、同じ金融機関で借り入れた場合でも、購入する不動産の価値等によって条件が変わる可能性があります。 

例えば、みずほ銀行の「アパートローン」の場合を見てみましょう(2020年1月現在)。 

<みずほ銀行「アパートローン」の借り入れ条件>

  • 満20歳以上の個人
  • 前年度税込年収200万円以上で安定した収入がある
  • 借入金額は50万円以上5億円以内(1万円単位)
  • 借入期間は建物の耐用年数内で1~35年(固定金利選択方式は2年以上35年以内、全期間固定金利方式は11年以上20年以内)
  • 金利は連動金利方式、固定金利選択方式、全期間固定金利方式から選択
  • 団体信用生命保険への加入義務はなし(希望によって加入することもできる) 

一方、オリックス銀行の提供するアパートローンである、「不動産投資ローン」のおおまかな借り入れ条件は下記のとおりです(2020年1月現在)。 

<オリックス銀行「不動産投資ローン」の借り入れ条件>

  • 満20歳以上60歳未満で、最終返済時80歳未満
  • 同一勤務先に3年以上勤務している(自営業の場合は営業開始後3年以上経過している)
  • 前年度税込み年収が500万円以上(自営業の場合は所得)で返済期間中安定した収入が見込める
  • 保証会社の保証を受けられる
  • 借入金額は1,000万円以上2億円以内(10万円単位)
  • 借入期間は1年以上35年以内(1カ月単位)
  • 金利は変動金利型、固定金利期間特約付変動金利型から選択
  • 団体信用生命保険の加入義務あり(保険料はオリックス銀行が負担) 

どちらも種類としてはアパートローンですが、2行を比較するだけでも、多くの部分で違いがあることがわかります。不動産投資ローンは、借り入れる銀行によって条件が大きく異なります。また、融資先を検討する上で重要なポイントとなる金利について、サイト上で公表していない金融機関も複数存在しています。 

不動産投資ローンをどこで借りるかによって、将来的な支払額が大きく変わる可能性がありますから、慎重に検討する必要があるでしょう。

どこで借りられる?

不動産投資ローンはどこで借りられる?

不動産投資ローンは、金融機関ならどこでも借りられるというものではありません。例えば、イオン住宅ローンサービスでは、投資用不動産を取り扱っていますが、提携販売業者からの申し込みのみ受け付けており、個人からの新規申し込みは受け付けていません。 

また、不動産投資ローンの審査基準や、どの程度積極的に不動産投資ローンの融資を行っているかも金融機関によって異なります。自分自身で探すより、投資用不動産を取り扱っている販売業者が提携している金融機関から、選択して申し込むのが一般的でしょう。

不動産投資ローンと住宅ローンには、さまざまな違いがあります。それぞれの項目で、どのような違いがあるのかまとめました。

不動産投資ローン住宅ローン
対象物件 投資用物件 本人が居住する住宅
貸出総額 年収の10倍以上も可能 年収の7倍程度までが目安
金利 1.5~5.0%前後 0.5~2.0%前後
年齢制限 比較的制限が緩い場合が多い 完済時に80歳以下などの制限がある場合も
審査対象 主に物件の収益性 主に借り入れる人の年収と信用情報

それぞれの項目について、詳しくご紹介します。

対象物件

住宅ローンは、本人が居住する住宅に限り利用できるものです。これは、住宅ローン控除を利用する際の条件にもなっています。

一方の不動産投資ローンは投資用不動産が対象ですから、本人が住む必要はなく、購入後、すぐに賃貸に出すことができます。なお、不動産投資ローンは、住宅ローン控除の対象にはなりません。

貸出総額

住宅ローンは、借り入れをする本人の給与や事業所得といった通常の収入で返済を行います。そのため、多くても年収の7倍程度までの借り入れしかできません。もっとも、仮にローンが組めたとしても、年収の10倍、20倍のローンを滞りなく返済していくのは、ほとんどの人にとって困難でしょう。 

不動産投資ローンは、主に賃貸収入からローンの返済を行います。借り入れを行うことで結果的に収入が増える見込みがあることから、住宅ローンよりも多額の資金を借り入れられる場合が多くなっているのです。

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金利

不動産投資ローンは、住宅ローンよりも貸出総額が高いことに加え、家賃収入が返済原資となる、市場性が関係するなど、不確定な要素が多いです。そのため、金利も住宅ローンより高めに設定されています。 

例えば住宅ローンの場合、不動産自体の価値が低下したとしても、ローン返済に影響はありません。一方、不動産投資ローンの場合、不動産の価値が低下すれば、将来的に売却する金額が低くなりますし、賃料を下げなければならなくなったり、入居者がつかずに賃貸収入が得られなくなったりする可能性があります。そうなれば、ローン返済が滞る恐れがあるでしょう。

年齢制限

不動産投資ローンでは、本人の年収だけを頼みに返済を行う住宅ローンに比べて、借入時の年齢や最終返済時の年齢の制限が緩やかな場合が多くなっています。これは、不動産の価値が下落しない限り、長期的に収益を生み続けることが見込めるためです。

審査対象

住宅ローンや不動産投資ローンの具体的な審査項目は、金融機関ごとに定められていて明らかにされていませんが、「本人の年収」「勤続年数」「過去の借入状況」などが影響するとされています。 

不動産投資ローンでは、投資用物件の収益性についても確認されることになります。立地が良く設備も魅力的で、長期間にわたって高い収益性が見込める住宅であれば、本人の年収がそれほど多くなくても問題なく返済が続けられる可能性が高いでしょう。反対に、いくら本人の年収が多くても、購入後、早々に空き家になってしまうような物件では、返済が滞るリスクが高まります。

できない?

住宅ローンは、不動産投資ローンに比べて融資の上限金額は低くなりますが、金利面ではメリットがあります。しかし、残念ながら投資用不動産を購入するときに、住宅ローンを利用することはできません。 

自分が住むための住宅も投資用不動産も、どちらも住宅であることに変わりはありませんが、目的によって利用できるローンが決まります。購入予定の物件について、「自分で住んでも貸してもいい」と考える人がいるかもしれませんが、適切なローンを組むためにも、事前に用途を決めておくべきです。

住宅ローンを利用している人でも、新たに不動産投資ローンを組むことはできます。また、不動産投資ローンを組んでいる人が、住宅ローンを組むことも可能です。ただし、追加でローンを利用する場合は、融資を受けられる総額が少なくなったり、審査が厳しくなったりする可能性が高いでしょう。 

実際にどの程度の影響が出るのかは個別の状況によって異なりますから、まずは借り入れを希望する金融機関に相談してみてください。

貸せない?

自分が住むつもりで住宅ローンを組んで購入した物件であっても、将来的に賃貸に出すことになる可能性はあるでしょう。家族構成が変わったことで住宅を買い替えたり、転勤することになったり、両親と同居したりと、購入した不動産に住み続けない理由はたくさんあります。 

このようなとき、空き家にしておくと家は傷みやすくなりますし、防犯面のリスクもあります。また、住宅ローンを返済し終えていない場合は、費用負担を軽減させる必要もあるでしょう。そこで、「物件を賃貸に出す」か、「物件を売る」という選択をすることになります。 

賃貸に出した場合、その物件は「自分が住むための住宅」ではなく、「投資用物件」になります。これを、住宅ローンを借りている金融機関に無断で行うと、契約違反になることがあるので注意してください。このような場合は、不動産投資ローンへの借り換えになる可能性もあるということを覚えておきましょう。 

ただし、やむを得ない理由がある場合は、自分が住まなくなったとしても住宅ローンの利用を継続できることもあります。具体的な対応は金融機関によって異なりますから、まずは住宅ローンを利用している金融機関に相談してみましょう。なお、住宅ローンを継続して利用できる場合でも、自分や自分の家族が住まなくなった場合、住宅ローン控除を利用することはできません。

不動産投資ローンと住宅ローンでは、融資の対象となる不動産も融資条件も異なります。自分が購入する不動産が何に当たるのかを意識した上で、正しく使い分けることが大切です。

また、ローン返済中、実情と組んでいるローンの種類に相違が出てしまったときは、早急に金融機関に相談し、適切な対応をしましょう。

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