不動産投資で節税できる? 税金の基礎知識と節税できる仕組みを解説

不動産投資は、投資のなかでも節税効果が高いといわれています。しかし、多くの人がその理由をよくわかっていません。不動産投資にかかる税金の種類、節税に必要な基礎知識と節税できる税金の種類について解説します。

不動産投資を行うと、購入時から保有、売却まで各段階でさまざまな税金がかかります。それぞれ見ていきましょう。

不動産を購入する場合

  • 不動産取得税
  • 登録免許税
  • 印紙税
  • 消費税

不動産取得税とは、不動産を取得したときに一度だけ課せられる税金です。この税金は、土地でも建物でも不動産であれば課税されますが、50㎡以上の住宅を取得した際は、一定額が控除されます。金額は不動産の価値や広さによって異なりますが、数十万円になる物件もあります。そのため、仲介会社にシミュレーションしてもらい、おおよその金額を把握しておきましょう。

登録免許税とは、登記するときにかかる税金です。物件購入時や所有権移転登記時に登録免許税がかかり、こちらも物件によって金額は異なります。不動産取得税と一緒に仲介会社にシミュレーションしてもらい、その金額も加味して物件を購入しましょう。

印紙税とは、売買契約書とローンの金銭消費貸借契約に課せられます。物件価格、および借入金額によって税額は異なり、ボリュームゾーン(最も一般的な価格帯)の1,000万円超~5,000万円以下の場合は2万円、5,000万円超~1億円以下の場合は6万円です。

消費税は建物の購入代金のほか、仲介手数料や住宅ローン事務手数料などにも課税されます。また、個人がマイホーム(居住用住宅)を売却する場合は非課税ですが、投資用不動産を売却する場合は消費税がかかる可能性があります。

賃貸経営をする場合

  • 固定資産税や都市計画税
  • 所得税

賃貸経営をする場合には、その物件を保有し続けるので、固定資産税や都市計画税がかかります。こちらも不動産価値によって税額が異なるので、仲介会社にシミュレーションしてもらいましょう。毎年、納税通知書が郵送されます。

所得税は、その不動産の賃料収入等から必要経費を引いた「不動産所得」に課税されます。この所得税は節税と深い関わりがあるので、詳細は後述します。

不動産を売却した場合

  • 譲渡所得税
  • 印紙税
  • 消費税

不動産を売却した場合は、譲渡所得税がかかります。不動産を売却して得た譲渡所得に対して、所得税・住民税が課せられます。譲渡所得税の税額は、譲渡所得に税率をかけたものになりますが、不動産を売却した年の1月1日時点で5年超保有(長期保有)しているか、5年以下の保有(短期保有)かで税率が異なります。長期保有の場合は、所得税が15%、住民税が5%で、短期保有は所得税が30%、住民税が9%です。

印紙税は、前項と同様に売買契約書を締結する際にかかります。不動産購入時にもいえることですが、印紙税を売り主・買い主で折半するのか、どちらかが全額負担するのかは物件によります。また、消費税も購入時と同じ仕組みです。

不動産を相続した場合

不動産を相続した場合は、相続税がかかります。相続税は、土地と建物に分かれて評価されます。土地は路線価から算出し、建物は固定資産税評価額と同額です。その金額に、所定の相続税率および軽減額を加味して算出します。

不動産投資で節税ができる仕組み

ここまで説明してきた税金のなかで、節税効果が期待できるのは、所得税、住民税、相続税です。最も節税効果が高いのは所得税になります。その理由を知るためには、所得税の特徴である総合課税を知り、その後に経費について理解していきましょう。また、経費のなかでも減価償却費は、節税するうえで最も大事な要素といえます。

総合課税とは

総合課税とは、ほかの所得と合算できる仕組みです。例えば、給与所得600万円の会社員が不動産投資をして、50万円の赤字を出してしまったとします。その50万円の赤字は給与所得の600万円と合算できるので、その年の合計所得は550万円に減額されるのです。

したがって課税される所得税、さらには所得税額から算出される住民税も減額されますので、節税につながるというわけです。なお、株式投資やFX取引にかかる所得の場合は分離課税といって、原則、他の所得との損益通算は認められません。だからこそ、不動産投資は節税効果が高いのです。

経費とは

不動産所得は「年間家賃収入-年間経費」で算出されます。つまり、経費が高額になるほど不動産所得額が下がるので、不動産所得税額も下がるということです。不動産はほかの投資に比べて、以下のように経費計上できる項目が多いので、節税効果が高い投資なのです。

  • ローンの利息部分
  • 火災保険や地震保険
  • 管理費や修繕積立金(マンションの区分所有の場合)
  • 退去時の補修費用
  • 固定資産税、都市計画税
  • 税理士への報酬(確定申告を依頼する場合)
  • 減価償却費 

減価償却費とは

不動産投資の経費の中で、ポイントとなるのが減価償却費です。減価償却とは、高額な資産を購入した際に、購入費用を一括で計上せず、長期間にわたり費用として計上する方法です。不動産投資の場合、物件の「建物取得価格」を毎年減価償却費として計上できるというメリットがあります。

減価償却費の計算式は、「建物取得価格×償却率」で計算され、償却率は以下のように構造によって異なります。

  • 木造:0.046(耐用年数22年)
  • 軽量鉄骨造:0.038(耐用年数27年)
  • 鉄筋コンクリート造:0.022(耐用年数47年)

新築で鉄筋コンクリート造のマンションを、建物価格3,000万円(設備・土地代は含まない)で取得した例を考えてみましょう。この場合、「3,000万円×0.022=66万円」が年間に減価償却費として計上できる費用です。このように、不動産投資は実物資産ゆえに、減価償却費を経費計上できるため節税効果が高いというわけです。

不動産投資で節税するために必要なこと

不動産投資で節税するためには、次の点を理解しておきましょう。

確定申告の基本的な内容を理解しておくこと

不動産投資にかかる経費を計上し、節税を行なうには確定申告が欠かせません。まずは、確定申告の基本的な内容である以下の点を理解しておきましょう。

  • 確定申告の期限
  • 確定申告の方法
  • 確定申告の注意点

確定申告は、原則翌年の2/16~3/15までの期間に行わなければいけません。また、確定申告の方法は複数ありますが、国税庁ホームページの「確定申告作成コーナー」で作成する方法が、手間が最も少ないでしょう。

注意したいのは、書類を整理しておくという点と、期限に遅れるとペナルティがあるという点です。上述した経費に関しては、領収書などが必要になります。そのため、書類の保管はきちんと行わなければいけません。

また、確定申告の期限に遅れると無申告課税、納税の期限に遅れると延滞税が発生するので、確定申告と納税の期限を厳守しましょう。

不動産投資の目的を認識すること

上述したように、特に減価償却費を計上できることにより、所得税の節税効果は大きいです。実際には家賃収入がプラスでも、減価償却費を計上することで確定申告上は不動産所得がマイナスになることもあります。

つまり、本当は黒字経営なものの、減価償却費によって赤字になることで、不動産所得税が課税されないうえに、ほかの所得と合算して節税できるということです。ただし、この節税効果は不動産投資のメリットのひとつであり、本来の目的はあくまで「家賃収入を継続的に得ること」です。「賃料収入を増やして経費を抑える」という不動産投資の基本をきちんと認識したうえで、節税に目を向けましょう。

不動産投資は、実物資産であるがゆえに減価償却費という費用があります。この費用があるからこそ所得を下げることができますが、逆に減価償却費を計上できなくなるタイミングは理解しておく必要があります。その点を加味した賢い節税をするようにしましょう。

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