不動産投資で必須となる確定申告の基礎知識

不動産投資を始めたばかりで、確定申告と聞いても、「どんなものかわからない」「なんだか難しそう」。そんなふうに考えている方はいませんか。でも、確定申告は不動産投資では必須になります。

今回は、確定申告についての基礎的な内容について解説します。

確定申告とは、「納税の義務のある個人や法人が、1年間の所得と、その所得にかかる税金の額を自分で計算して税務署に届け出る」ことを指します。これによって、所得税(復興特別所得税を含む)の額が決定します。

一般的な会社員は確定申告の必要はありません。ただし、会社員でも年間の給料が2,000万円を超える、2つ以上の会社から給与所得がある、副収入が20万円を超えるなどの場合は、確定申告の義務があります。そして、不動産収入がある場合も同様です。

なお、不動産投資を行っているからといって、不動産収入について個別に税率計算する必要はありません。所得税は、ほかの所得も含めた収入全体にかかり、その金額が多いほど税率が上がる累進制になっています。

これまで確定申告をしたことがなく、「やらなくて済むのであればやりたくない」と思われる方もいるかもしれません。確定申告では「自主申告納税制度」が採用されており、申告するかどうかの判断は納税者自身が行います。しかし、もし申告の必要があるのにしなかったり、申告した収入が実際より低かったりした場合には、「無申告加算税」「過少申告加算税」「重加算税」といった罰則があります。

例えば、無申告加算税の場合、本来納付しなければいけない税額が50万円以下ならば、15%増しの支払いが課せられます。50万円を超えた場合は、超えた部分については20%増しです。ただし、税務署から通知が届く前に自分から申告すれば、この率は5%にまで引き下げられます。また、これらのやり取りをしている間に時間も過ぎているのが普通なので、さらに延滞金まで余分にかかると考えていたほうがよいでしょう。

不動産投資をするのであれば、確定申告は避けては通ることができないものなのです。

不動産投資をしている場合、実際の課税額に関わってくるのは不動産所得です。これは「不動産収入−経費」で計算されます。投資の結果、手元に残ったお金と考えていいでしょう。赤字になった場合もほかの所得と差し引きするので、やはり金額を出しておきます。不動産収入と経費を正確に把握しておかなければ、不動産所得を正確に計算できません。

不動産収入といえば、すぐに家賃が思い浮かぶでしょう。実際には、次のような収入も含まれます。

  • 管理費
  • 敷金・礼金
  • 共益費(電気代・水道代)
  • 駐車場収入

ここでの管理費は「マンションの設備や共有部分を維持・管理するための費用」として徴収する金額を指します。敷金(保証金)は、退去時に借り主に返金しない差額分だけが収入になります。礼金はすべて受け取るので、全額収入です。

電気代・水道代についても注意が必要です。廊下や入り口などの共用部分にかかる費用を共益費として徴収し、使用量に応じて電力会社や水道会社へ支払いをする場合が多いでしょう。この差し引き分が収入です。赤字になっている場合は家賃などほかの収入と相殺します。

一方で、不動産投資にかかる経費には、以下のものがあります。

  • 管理費
  • 租税公課
  • 減価償却費
  • 修繕費
  • 損害保険料

管理費は、不動産収入の場合と同じ目的でオーナーが使った費用を指します。管理人を置いた場合の人件費、あるいは管理を委託している場合の管理会社への支払いもこの管理費に計上します。

租税公課と減価償却費はイメージしにくいかもしれません。租税公課とは、国や地方自治体に徴収される金銭のことを指します。たくさんの種類があるものの、実際に必要経費として認められるのは、固定資産税や不動産取得税など多くはありません。また、不動産投資で特に大事なのが「減価償却費」です。「古くなるほど価値が下がる」という建物の特徴に合わせて、その価値が下がった分を「経費」とみなして計算します。計算方法は、鉄筋コンクリート・重量鉄骨・木造ごとに決まっています。

これ以外にも、細かいところでは、ノートやペンなど事務作業に使った消耗品費や電話代なども認められます。また、「入居者募集」と広告を出した場合も、その費用を経費に計上できます。

先ほども述べたように、不動産収入があると、必ず確定申告をしなければいけません。確定申告には、事業者向けの「青色申告」と、一般の会社員向けの「白色申告」があります。

一応の目安として、一軒家の賃貸ならば5棟、アパート・マンションの部屋貸しならば10室以上であれば、青色申告ができます。ほかの賃貸物件も部屋数に換算できるので、見落とさないようにしましょう。例えば、駐車場ならば5台分で1室です。

青色申告をした場合、最大で65万円を不動産所得から控除できます。その分だけ税金を安くすませることができます。これを「青色申告特別控除」といいます。

また「青色申告事業専従者給与」を利用できるのも、大きなメリットです。ただし、「その年を通じて6月を超える期間(一定の場合には事業に従事することができる期間の2分の1を超える期間)、その青色申告者の営む事業に専ら従事していること」「青色申告者と生計を一にする配偶者その他の親族であること」といった条件を満たさなければならないため、注意が必要です。

妻や夫、子どもなどが不動産経営をしっかりと手伝っている場合、その人に支払った給料を不動産所得から差し引くことができる、といったように理解しておけばいいでしょう。

それでは、確定申告の流れを理解しましょう。不動産投資分だけを申告するのではなく、収入全体について確定申告を行う必要があります。なお、確定申告の時期は、毎年2月中旬から3月中旬の1カ月間、申告内容の対象となる期間は、その前年の1月1日から12月31日までです。

申告手順は、おおまかに次のとおりです。

  1. 確定申告書などの書類を集める(インターネットからのダウンロードも可能)
  2. 不動産収支内訳書を作成する(「収入」と「経費」を計算する)
  3. 確定申告書B(第1表、第2表)を作成する(不動産収支内訳書での計算結果などを転載する)
  4. 最寄りの税務署に必要書類一式を提出する

税務署に書類一式を受け取ってもらえたら完了です。ただし、記入した内容に間違いがあったり、領収書など必要な資料が足りなかったりすれば、後日電話やはがきで連絡が来ます。提出後であっても自分で間違いに気がついた場合には、書類を再作成、再提出すれば問題ありません。

確定申告は、これまで行った経験がない人にはハードルが高いのも確かでしょう。特に不動産収支内訳書を作成する際は、細々とした計算が無数にあります。計算を間違えた場合、税務署で書類を突き返されるだけではありません。場合によっては、悪意がなかったとしても、過少申告加算税などの罰則が課される可能性まであります。

自分で対処しきれないようならば、税理士に委託するなどのアウトソーシングも考えてみましょう。あまり費用をかけたくないのであれば、確定申告用のパソコンソフトを利用してみましょう。「簿記の知識は不要で、お金の出入りも銀行口座と連携させて記録する」といった便利なソフトも登場しました。ある程度の設定さえすませてしまえば、ほぼ自動的に確定申告用の書類ができあがります。

不動産投資の確定申告は、専門用語や複雑な書式でわずらわしさを感じる人もいるでしょう。しかし、法で定められているため、決められた日までにきちんと税務署に申告する必要があります。最初は「難しそう」と抵抗があるかもしれませんが、申告の必要がある場合は早めに実施するようにしましょう。

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