不動産投資は「始め方」が重要! 利益を上げるための基礎知識と注意点

不動産投資は、物件購入後の管理を管理会社に任せてしまえば手間がかからないため、会社員の副業としても人気です。ただし、楽をしてリスクなしに利益を上げられるわけではありません。初心者が陥りやすい失敗もあります。今回は、不動産投資を始める前にやっておくべきことを中心に解説します。

不動産投資を始める前にまず準備すべきこと

不動産投資を始める前に、次の3点を行いましょう。

  • いろいろな物件をチェックする
  • ローンについての知識を付ける
  • 不動産投資の目的やメリットなどを確認する

いろいろな物件をチェックする

まずは、インターネットや仲介会社の店舗を訪れて、いろいろな物件をチェックしてみましょう。不動産投資における初めの一歩は、たくさんの情報を得ることです。情報収集することで、物件の相場価格や物件ごとの特徴もわかってくるからです。

単純に物件をチェックするのではなく、「なぜこの物件は安いのか?」「この物件に買い手が付かない理由は何か?」など、背景を考えながら見ていくとよいでしょう。そうすることで、優良物件を見極める「目」を養うことができます。

ローンについての知識を付ける

不動産投資はローンを組んで行うことが大半です。不動産は価格が高額であるため現金一括購入が難しいのと、ローンを組むことでレバレッジ効果を得られるメリットがあるからです。レバレッジ効果とは、ローンを組むことにより、少額の自己資金で高額な物件を取得すること、つまり「小さな力で大きなものを動かす」というテコの原理のような効果です。

不動産投資で組めるローンは、自宅を購入するときの住宅ローンとは根本的に異なります。金利はもちろん、審査基準なども異なるため、ローンの知識が大事になります。ローンの知識は、インターネットや仲介会社の担当者、さらには関連のセミナーなどでも得ることができます。

不動産投資の目的やメリットなどを確認する

不動産投資についてイメージがつかめたら、自分にとっての投資の目的をあらためて確認しましょう。老後資金を貯めたいのか、ローンのレバレッジ効果を得たいのか、それともインフレに強い実物資産が欲しいのか。目的によって選ぶ物件も変わってきます。

また、その目的によって不動産投資のメリットも変わります。老後資金を貯めたいのであれば、安定した賃料収入を得られるというメリットが最も大きいでしょう。サブリース契約(管理会社がオーナーから物件を借り、その物件を入居者に貸す方式)という、より安定した契約方法がよいかもしれません。

一方、レバレッジ効果を得たいのであれば、ローンを組んで投資できるということがメリットとなります。そうであれば、なるべく自己資金を抑えて借り入れができる銀行を探さなければいけません。このように、目的やメリットを整理することで、物件選定や契約形態、借入金額に違いが出てくるのです。

不動産投資の初心者が注意すべきこと

つぎに、不動産投資の初心者が見落としがちなポイントを紹介しましょう。

  • 収益のシミュレーションを立てたか?
  • 実質利回りでチェックしているか?

上述したように、不動産投資ローンは住宅ローンと審査方法が異なり、その物件の収益性が加味されます。言い換えると、収益性が高いと判断されれば、身の丈以上の借り入れもできてしまうということです。しかし、不動産投資は空室リスクがあるので、空室時は「ローン返済 > 家賃収入」の状態になりかねません。

そんなときは自己資金からローン返済金を捻出する必要があります。そうなってからあわてないためにも、あらかじめきちんと収益のシミュレーションをすることが重要になります。

家賃収入と経費(支出)を想定し、15年~20年程度の長期間の収益を予測しましょう。この収益シミュレーションを自分ひとりで立てるのは難しいため、不動産会社の担当者に依頼するのがおすすめです。

そのうえで以下の点を自分なりに考え、シミュレーションを精査するのも大切です。

  • どの程度の空室リスクが発生しそうか
  • 家賃下落率はどのくらいか

これらは、前項の「物件チェック」によって頭の中でイメージすることができます。

実質利回りでチェックしているか?

利回りには以下の2種類があります。

  • 表面利回り:年間家賃収入÷物件取得額
  • 実質利回り:(年間家賃収入-年間経費)÷(物件価格+物件取得時の費用)

このように、実質利回りで計算しなければ、年間経費が加味されない表面利回りになってしまいます。ただ、インターネット広告などで表示される物件の利回りは、表面利回りである場合がほとんどです。投資初心者は勘違いしやすいので、表面利回りと実質利回りの違いを理解し、実質利回りで考えるようにしましょう。

不動産投資の物件を選ぶ3つのポイント

それでは、実際に不動産投資を始めるとなった場合、どのように物件を選べばよいでしょうか。ポイントは3つです。

  • 知っているエリアの物件にする
  • ターゲットのニーズを考える
  • 競合の数をチェックする

知っているエリアの物件にする

「現地」が大切と述べましたが、もともと知っているエリアであれば現地のことがわかります。そのため、「昔住んだことがある」「職場が近い」「よく遊びに来る」などの理由で知っているエリアの物件が理想でしょう。

ターゲットのニーズを考える

エリアを選定した後は、ターゲットのニーズを考えます。大学が近くにあれば大学生が住むことが多いでしょう。また、都心に近ければ単身の会社員が住むことが多いでしょう。もしくは、住環境の良いエリアであれば、女性がメインターゲットになるかもしれません。

そして、大学生と単身の会社員、女性ではニーズが違います。大学生は駅よりも大学までの距離を優先するかもしれませんし、女性であればセキュリティを優先するかもしれません。ターゲットによるニーズを考え、そのニーズに合った物件かどうかを検証しましょう。ターゲットが欲しそうな設備・仕様が揃っているかを考えることも大切です。

競合の数をチェックする

最後に、競合しそうな物件をチェックしましょう。競合する物件とは、同じような広さや間取りの、同じような築年数の物件です。いくら立地が良くても、競合物件が多すぎると供給過多になります。また、物件を比較されることで値引き交渉も激しくなり、家賃下落のリスクも高くなるでしょう。

競合を調べるなかで、空室が多いことなどが判明すれば、そのエリアでの物件は避けたほうがよいかもしれません。このように、競合物件を調べることで、そのエリアのリスクを理解することにもつながります。

まとめ

不動産投資を始める前にすべきことは、下準備をして物件情報などの知識をインプットすることです。それと同時にローンや収益シミュレーションなど、お金に関するリテラシーを身に付けることも重要です。そのうえで、くまなく現地をチェックし物件を選ぶという適切な流れで、不動産投資を行うようにしましょう。

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