不動産投資で重要な「キャッシュフロー」を正しく理解しよう!

不動産投資について調べていると、よく目にするのが「キャッシュフロー」という言葉です。キャッシュフローとは、直訳すると「現金の流れ」。では、不動産投資におけるお金の流れとは具体的には何を指すのでしょうか?今回は、不動産投資のキャッシュフローとは何か、その計算方法や注意点、改善方法などを紹介します。

不動産投資のキャッシュフローを説明する前に、まずはキャッシュフローとは何かを解説します。

キャッシュフローとは

キャッシュフローとは、先述のとおり「現金の流れ」。ある一定の期間に入ってきた現金(キャッシュインフロー)から出ていった現金(キャッシュアウトフロー)を引いて、手元に残った差額(現金)のことを指します。

「現金」の流れであるため、ある一定の期間内において現金の流れが発生していない売掛金や買掛金などは含みません。

キャッシュフローは長期的な視点で考える

ローンを組んで不動産投資を始めた場合、最初のうちはキャッシュフローがマイナスになる場合があります。キャッシュフローがマイナスになると、必要な経費を他の所得(会社員なら給与所得)や貯蓄などから補填する必要があり、不安を感じる方もいらっしゃるかもしれません。

しかし、ローンの返済が終了すると毎月の家賃収入の大部分が手元に残るため、キャッシュフローがプラスに転換します。このように、不動産投資については長期的な視点でキャッシュフローを考えることが重要なのです。

正確なキャッシュフローを把握できるように、キャッシュフローの計算方法について理解しましょう。

不動産投資のキャッシュフローの計算方法

不動産投資におけるキャッシュフローを計算するには、次の項目が必要です。必要項目を確認したら、実際に数値を入れて大まかなシミュレーションをしてみましょう。

計算に必要な項目

<キャッシュインフロー>

・家賃収入

<キャッシュアウトフロー>

・必要経費(管理費、修繕費、固定資産税、火災保険料など)

・住宅ローン返済額(元金+利息)

・所得税および住民税(※)   

※所得税および住民税は{家賃収入―(必要経費+住宅ローン返済額(利息)+減価償却費)}×税率で算出します。住宅ローン返済額(利息)も減価償却費も税法上必要経費に含まれますが、違いをわかりやすくするため分けて記載しています。ただし、上記は不動産投資のみの計算方法であり、給与所得などは勘案していません。

モデルケースを使ったキャッシュフロー計算

さて、キャッシュフローの計算式は、{家賃収入―(必要経費+住宅ローン返済額(元金+利息)+所得税および住民税)}となります。簡単なモデルケースで、実際に数値を入れてみましょう。

以下のような場合を仮定します。

・利回り5.5%

・築25年の鉄筋コンクリート造3,000万円のマンションを3,000万円の住宅ローン(2%・元利均等返済・35年)を組んで購入

上記の場合、以下のようにキャッシュフローを求めることができます。

・物件価格…3,000万円

・家賃収入…165万円(3,000万円×5.5%)

・必要経費…33万円(165万円×20%と仮定)

・住宅ローン返済額…119万円(内訳:元金部分59万円、利息部分60万円)(※1)

・減価償却費…114万円(※2)

・所得税および住民税率…30%(※3)

・所得税および住民税…{165万円-(33万円+60万円+114万円)}×30%=-12万円(税金還付)

キャッシュフローは以下の計算式で求められます。

165万円-(33万円+59万円+60万円-12万円)=25万円

※1)返済額の内訳は、返済が進むたびに変動します。
※2)減価償却費は、定額法(物件価格×耐用年数に応じた償却率)で求めることができます。

1. 耐用年数 (47年-25年)+25年×20%=27年

2. 減価償却費 3,000万円×0.038 =114万円

なお、中古資産の耐用年数の出し方と耐用年数に応じた償却率は、法律で決められています。

※3)課税される所得金額が「330万円を超え、695万円以下」の想定

参照:中古資産の耐用年数|国税庁
   別表第八 平成十九年四月一日以後に取得をされた減価償却資産の定額法の償却率表|e-Gov

「デッドクロス」と「黒字倒産」

住宅ローンでは全体の返済額が同じでも、その内訳は年数が経つにつれ利息部分が減り元金部分が増えます。その結果、元金部分が減価償却費を超える点を「デッドクロス」といいます。

上のケースでは、減価償却費は定額法で出し、償却が終了する27年後まで毎年114 万円。つまり、住宅ローンの元金部分が114万円を超えた時点がデッドクロスです。そこで、115万円として、デッドクロス時点のキャッシュフローを計算してみましょう。元金部分が115万円なので、利息部分は119万円-115万円=4万円です。

所得税および住民税…{165万円-(33万円+4万円+114万円)}×30%=4.2万円

キャッシュフロー計算…165万円-(33万円+115万円+4万円+4.2万円)=8.8万円

当初の13万円から4.2万円減り、8.8万円となりました。

さらに年月が進んで元金部分が増え、かつ減価償却が終了したとします。住宅ローンの利息部分が1万円だとしてキャッシュフローを計算すると、以下のようになります。

所得税および住民税…{165万円-(33万円+1万円+0万円)}×30%=39.3万円

キャッシュフロー計算…165万円-(33万円+118万円+1万円+39.3万円)=-26.3万円

帳簿上の不動産所得は黒字が出ているのに、キャッシュフローでは26.3万円の赤字。いわゆる「黒字倒産」の状態になっています。

帳簿上でどんなに儲けが出ていても、手元に実際に動かせるお金がないとローン返済は滞り、物件の管理はできず、手の施しようがない状態になります。

では、キャッシュフローを改善するにはどうすればいいのでしょうか。

不動産投資のキャッシュフロー改善方法

キャッシュフローを改善する方法は極めてシンプルで、キャッシュインフローを増やし、キャッシュアウトフローを減らすことです。不動産投資でいうと、「家賃収入」部分を増やし、「必要経費+住宅ローン返済額(元金+利息)+所得税及び住民税」部分を減らすことを目指します。

「家賃収入」部分を増やす

・あらかじめ良い物件を選ぶ…予算内で、空室の出ないような魅力ある物件を選んでおくことが大切です。自分が暮らすと仮定して、駅やスーパーなどへの距離、セキュリティ、部屋の設備などを十分に確認しましょう。

・長く住んでもらえる工夫をする…当初は最新の物件でも、年月が経つと時代遅れになったり、ニーズに合わないものになったりということは避けられません。時にはリフォームやリノベーションを検討することも必要です。

・家賃の値上げをする…家賃収入を増やすには極めて簡単な方法ですが、これで入居者がいなくなっては意味がありません。小規模リフォームをするなどをして住み心地を良くして、家賃値上げに納得してもらえるような工夫が必要です。

「必要経費+住宅ローン返済額(元金+利息)+所得税及び住民税」部分を減らす

・必要経費を抑える…必要以上に削ってしまうと、入居者が満足する管理ができなくなってしまうおそれもありますが、清掃や簡単な修理は自分で行うなどの工夫は可能です。

・ローンの返済額を減らす…金利の低いローンを選ぶ、返済期間を長くすることが基本です。ただし、返済期間は長ければ長いほど返済総額は大きくなります。経費に計上できない元金部分を減らすため、繰り上げ返済をするのも効果的です。

・法人化する…一定以上の所得がある場合は、所得税率より法人税率のほうが低くなります。会社員で給与所得も合わせて相応の所得が見込めるなら、節税のために法人化するのも手です。

現実的には家賃収入を増やすより、支出部分を抑えるほうが対策を講じやすいでしょう。できることは積極的に行い、キャッシュフロー改善に役立てていきたいものです。

収益を確保しながら不動産投資を続けていくには、キャッシュフローの把握や改善が不可欠です。今回は基本的な内容を紹介しました。ぜひ参考にしていただき、まずはキャッシュフローについて正しく理解するようにしましょう。

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