オリンピック後の不動産価格 下落した場合の影響はどうなる?

2020年の東京オリンピックが終わると、不動産価格が暴落するという話を耳にすることがあります。その可能性は否定できませんが、もともと不動産価格は、何かあればある程度は変動する性格のものです。冷静に対処しさえすれば、それほど怖いものではありません。今回は、東京オリンピックやそれ以外の要素が不動産に与える影響について解説します。

2020年問題」とは?

2020年に開催される東京オリンピックに向けて、オリンピック関連の施設やホテルの建設、道路などのインフラ整備、さらにはオフィスビルやマンションの建設など、首都圏の不動産市場は活気づいています。また、オリンピックに向けて価格が上昇することを見込み、投資用マンションを購入する海外投資家もいます。

ここまでは、問題どころかある意味好ましい状況なのですが、オリンピックの開催が決定された直後からささやかれているのが「2020年問題」。売却益を目的として購入していたマンションを、オリンピック前後に海外投資家らがいっせいに手放すことにより需給のバランスが崩れ、マンション価格が下落するのではないかといった懸念が広がっています。これが、不動産市場における「2020年問題」です。

過去のオリンピックにおいても、オリンピック特需による反動からか、オリンピック直後に景気が後退するケースが発生しました。景気が後退すると不動産価格にも当然影響を及ぼします。

例えば、1964年に開催された前回の東京オリンピックの後は、前年度、前々年度と10%を超えていた実質経済成長率が4.4%まで下落するなど、「昭和40年不況」と呼ばれる不況になりました。こういった過去の傾向を考慮すると、ある程度不動産価格が下落する可能性は否定できないといえます。

不動産価格に影響を与えるオリンピック以外の要素

不動産価格に影響しそうな要素は、オリンピックだけではありません。オリンピック以外の要素も見ていきましょう。

201910月…消費税が8%から10%へ

201910月、現在8%の消費税が10%になる可能性が高くなってきました。消費税の増税がすぐに不動産価格の下落に結びつくとはいえませんが、増税により景気が後退し、不動産価格に影響することは十分考えられます。

2020年…少子高齢化および人口の減少

総務省が発表した平成30年版の「情報通信白書」によると、2008年をピークに日本の総人口は減少し続けています。また、65歳以上の高齢者人口が総人口に占める割合が年々増え続ける一方で、15歳から64歳の生産年齢人口は減少し続けているのです。人口の減少、特に生産年齢人口の減少は、不動産需要の低下に結びつきます。

ただしこれは日本全体の話で、これまで東京都は別と考えられていました。ところが2010年の国勢調査のデータで、東京都でも2020年に人口のピークを迎えてその後減少するという見方が広まり、東京都における少子高齢化および人口の減少による、不動産価格への影響が懸念されるようになりました。

2022年…生産緑地問題

「生産緑地(主に緑地保護の目的により生産緑地法で指定された農地など)」の指定が、2022年に解除期限を迎えます。これによって起こりうる土地価格の暴落が、「2022年生産緑地問題」です。少しわかりにくいため、なぜ「生産緑地問題」が土地価格の暴落につながるのか、時系列で経緯を見ていきましょう。

1. 1974年…都市部の住宅不足解消を目的に「生産緑地法」が制定されました。今回の問題には関係ないため、詳細は割愛します。

2. 1991年…進み過ぎた土地開発に歯止めをかけ、緑地を保護するために「生産緑地法」が改正されました。一定の条件をクリアした農地は「生産緑地」の指定を受けることができ、指定されれば土地の用途が限られてしまう分、税金面での優遇措置がありました。その優遇措置を目当てに多くの農地が生産緑地となったのです。生産緑地として指定される期限は30年間です。

3. 2022年…1991年に生産緑地の指定を受けた農地の、指定期限が到来します。そのまま農地として利用する場合は問題ないのですが、農地として利用せず生産緑地の指定が外されると、宅地として課税されるようになり大幅に税金が上がります。
こういった経緯で、2022年に多くの生産緑地がいっせいに売りに出され、土地価格が暴落するのではないかといわれているのが、「2022年生産緑地問題」です。

プラスの面もある

ここまで、不動産価格の下落に影響しうるオリンピック、またオリンピック以外の要素について見てきました。さまざまな側面から見ても、2020年以降に一時的に不動産価格が下落する可能性は否定できません。

不動産価格の下落というとマイナスの印象を持たれる方もいらっしゃるかもしれませんが、冷静に見ればプラスの面もあります。プラスの面について見てみましょう。

オリンピックが与えるプラスの影響

世界の国々がこぞってオリンピック誘致にエネルギーを注ぐほど、オリンピックは経済効果の高いイベントです。実際東京オリンピックに向けて、関東圏ではインフラ整備が行われ、以前よりずっと住みやすい環境が整ってきています。

また、オリンピック開催中は世界中から多くの人々が集まってきます。オリンピック観戦だけで帰る人は当然少なく、宿泊、食事、買い物、レジャーなど、さまざまな分野で大きな消費が生まれます。訪れた外国人のなかには日本が気に入り、移住を検討する人もいるかもしれません。

オリンピック後に景気が後退しがちなのは事実ですが、前回の東京オリンピック後に起こった「昭和40年不況」は、1年後には早くも回復しています。

オリンピック以外のプラス面

例えば人口減少問題について考えてみましょう。2010年の国勢調査では2020年に人口のピークを迎えると見られていた東京都の人口ですが、2015年の国勢調査ではピークは2025年とされました。前回の国勢調査からたった5年で、予測が5年も先に伸びたのです。今後もさらに伸びる可能性がありますし、そもそも不動産需要は人口よりも「世帯数」との関連が強いものです。

また、消費税増税に伴う負担を軽減する措置として、「すまい給付金(住宅を購入する際の消費税率引上げによる負担を低減するための制度)」の給付における収入の制限が、以下のように緩和されます。

Ø  消費税率が8%の場合は、収入額の目安が510万円以下であれば最大30万円を給付

Ø  消費税率が10%の場合は、収入額の目安が775万円以下であれば最大50万円を給付

このすまい給付金は、申請書類を提出してから2カ月程度を目安に受け取ることができます。さらに、20144月に行われた消費税8%への増税時と同様、住宅ローン減税の拡充などさらなる措置が取られる可能性もあります。

不動産価格の下落は悪いことばかり?

不動産価格の下落は、不動産の購入を考えている人、特に不動産投資を考えている人にとっては、ある意味プラス面でもあります。

前述のとおり、投資目的で購入した物件を海外投資家らが手放すといった懸念通りになれば、空室リスクの低い好条件の物件が市場に出ることになります。しかも、高騰していた価格ではなく、下落した価格で購入できるのであれば、非常に好都合です。もちろん、その後も不動産価格の下落が続く可能性もありますが、現在の不動産投資はバブル期のような急激なキャピタルゲイン(保有している物件を売却して得られる利益)を狙う性質のものではなく、長期保有し着実なインカムゲイン(保有している物件から得られる家賃収入)を狙う性質の投資が主流です。継続して持ち続ける分には、多少の価格の変動は大きな問題ではありません。

そう考えると、オリンピック後の不動産価格の下落時は、不動産購入の絶好のタイミングにもなりえます。

まとめ

マンションやオフィスビルの需給バランスが崩れることに加え、増税や人口問題などが原因でオリンピック後は不動産価格が下落する可能性があります。しかし、その内容を冷静に見ていけば、それほど大きな問題ではないといえます。不動産価格の下落は、マイナス面だけでなくプラスの側面もあることも理解しておきましょう。

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