「区分マンション投資」始める前に知っておきたいポイント

マンションを1部屋などの区分で取得し、その部屋を貸し出して家賃収入を得る投資方法を「区分マンション投資」といいます。区分マンション投資は不動産投資のなかでも比較的取り組みやすいと言われています。その理由や、知っておくべきポイントがいくつかあります。そこで今回は、区分マンション投資を検討している方へ、メリット・デメリット、費用や物件選びのポイントを解説します。

区分マンション投資のメリット・デメリット

まずは区分マンション投資のメリット・デメリットを理解しましょう。特に、デメリットにはリスクも含まれるため、区分マンション投資をするときは事前に知っておく必要があります。

区分マンション投資のメリット

区分マンション投資のメリットは、主に以下の点です。

初期費用を抑えられる

区分マンション投資の場合、一般的に賃貸需要が見込まれるコンパクトな部屋を取得します。そのため、マンションを購入する費用だけでなく、購入の際にかかる諸費用(後述します)も抑えることができるのです。初期費用を抑えてスタートできるという点は、大きなメリットといえます。

節税効果がある

区分マンション投資は、以下の節税効果があります。

Ø  所得税、住民税

Ø  相続税

所得税や住民税は、自分自身の収入にかかる税金です。不動産を保有している場合、減価償却費という費用を経費に含めることができます。この減価償却費とは、物件の取得費用を少しずつ経費として毎年計上できる費用です。経費の額が大きくなる(税務上は課税所得が減る)ことによって、所得税や住民税の節税につながります。

相続税は、金額の大きな資産を相続や遺言で引き継いだ際にかかる税金です。相続税は、相続税評価額(相続税などを計算する際の基準となる価格)によって決まります。同じ価値であっても、現金を所有するよりも不動産として所有している方が相続税評価額を下げることができるので、相続税の節税にもつながります。

売却しやすい

区分マンションは比較的売却しやすいという点もメリットです。

アパートなどの1棟投資の場合、売却金額が高額になるため、購入者は限定されます。区分マンション投資の場合は、1棟投資に比べると売却金額が抑えられるため、多くの人が購入対象になります。また、立地が良い物件であれば、購入希望者を見つけやすいでしょう。 

区分マンション投資のデメリット

一方、区分マンション投資のデメリットは以下のとおりです。

空室が収益に大きく影響する

区分マンション投資は基本的に1部屋の所有なので、空室になってしまうと収益がゼロになります。アパートなどの1棟投資の場合は複数の部屋を保有しているので、1部屋が空室でも他の部屋でカバーできるというわけです。もちろん、区分マンションも物件・エリアを跨いで複数所有することで1棟投資と同じようにリスクヘッジすることはできます。

木造住宅よりは取得コストが高い

不動産投資のなかには、木造住宅を対象にした投資もあります。区分マンション投資は比較的初期費用が安価なものの、木造住宅を取得するコストより高くなることがありますので、注意しましょう。

共用部に口出しできない

区分マンションの場合、外観や共用部(廊下やエレベーターなど居住者が共用で使うもの)の扱いは、管理組合が決めます。例えば、共用部の修繕やリノベーションなどの必要性を感じてもオーナーが一人で決めることはできません。「競合物件と差別化したい」という場合も、自分だけの一存でできないという点はデメリットといえます。

区分マンション投資にかかる費用

ここまでで、区分マンション投資のメリットやデメリットを紹介しました。では、実際に区分マンション投資を行う際にどのような費用が発生するのか見てみましょう。

初期費用

主な初期費用は以下のとおりです。

不動産取得税

不動産の購入や家屋の建築をした場合にかかる税金です。登記の有無に関わらず課税されますが、相続により取得した場合には課税されません。

税額は、「取得した不動産の価格(課税標準額)×税率」で算出することができます。

平成33331日までに取得した不動産については、取得価格の2分の1が課税標準額となります。

税率は、土地・家屋(住宅)が3%、住宅以外の家屋が4%というように、不動産の種類によって異なります。

仲介手数料

仲介手数料は、物件の売買金額によって異なり、宅地建物取引業法によって、以下のように定められています。

Ø  200万円以下:売買金額×5

Ø  200万円超~400万円以下:売買金額×4%+2万円

Ø  400万円超:売買金額×3%+6万円

仲介会社は、上記の金額に消費税を加味した金額を買主・売主それぞれに請求することができます。

ローン関係費用

ローン関係費用とは、「手数料」と「保証料」です。この金額は金融機関によって異なりますので、複数の金融機関を比較して選ぶのがよいでしょう。

登記関係費用

登記関係費用とは「登録免許税」と「司法書士への報酬」です。登録免許税とは、物件の名義を自分に換える際などにかかる税金であり、物件の評価額によって異なります。また、登記を行う際は司法書士に依頼する必要がありますが、司法書士は仲介会社が斡旋してくれることが多いです。

ランニングコスト

物件を取得した後に発生するランニングコストは、以下のとおりです。

管理費・修繕積立金

マンションごとに管理費・修繕積立金の金額が決まっており、毎月支払う必要があります。これは賃借人(住人)ではなくオーナー(所有者)が支払うので、この金額も加味した賃料設定をする必要があります。

固定資産税・都市計画税

固定資産税・都市計画税は、不動産を所有すれば毎年かかる税金です。税額は不動産の評価額によっても異なりますが、前年の金額を仲介会社が提示してくれるので、おおよその金額は把握できます。

退去時の補修費用

賃借人が退去する際の補修費用は、「賃借人の故意・過失」による傷や汚れを除き、オーナーが支払うことになります。そのため、賃借人が退去するたびに補修費用がかかる点に注意しましょう。

それでは、実際に投資用区分マンションを選ぶ際のポイントについて見てみましょう。

コンパクトな広さにする

区分マンション投資には、コンパクトな部屋がおすすめです。コンパクトな部屋の場合、単身者が主な対象になるため、「賃貸」というかたちで居住するケースが多いでしょう。単身者の賃貸ニーズがあり空室になりづらいという点で、メリットがあります。

ランニングコストが増えるリスクをチェックする

ランニングコストは大きな支出になるので、増加するリスクを確認しましょう。特に修繕積立金に関しては、すでに上昇率が決まっているマンションもあります。管理規約に「長期修繕計画表」がありますので、その書類をチェックしましょう。書類にランニングコストの増額率が記載されていれば、今後の収支計画を立てやすくなります。

競合物件をチェックする

どんなに良い物件でも、競合物件が多ければ入居者の取り合いになります。そのため、周辺に同じような規模の賃貸マンションがどの程度あるかをチェックする必要があります。

特に、周辺に空室物件が多ければ要注意です。空室物件が多いということは「需要 供給」という状態なので、空室リスク以外にも家賃下落リスクも高いということになります。そもそも、エリアの選定から見直した方が良い場合もあります。

解説してきたように、区分マンション投資にもメリット・デメリットがあります。これから区分マンション投資を始めてみようと検討している方は、投資に伴う費用や、物件選びのポイントも頭に入れておく必要があります。特に、物件選びが投資の成功に直結する点を認識しつつ、区分マンション投資を始めてはいかがでしょうか。

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