収益物件とは? メリットを理解して収益を上げる物件選びをしよう!

毎月一定の収入を得られる不動産のことを「収益物件」といいます。収益物件と一口で言っても、いくつかの種類があります。継続的に収益を上げるためにはそれぞれのメリット・デメリットを理解し、物件選びのポイントをおさえることが重要です。この記事を読んで収益物件について学びましょう。

収益物件には次のような種類があります。冒頭でも触れたように、収益物件とは不動産投資の一種であり、所有している不動産から収益が得られるものです。大きく分けると以下の3つに分類されます。

  • 賃貸物件
  • 借地
  • 土地活用

これらの収益物件がそれぞれどのようなものなのかを見ていきましょう。

賃貸物件

賃貸物件は、具体的に次のような種類があります。

  • 一棟物件
  • 区分物件
  • 一戸建て

一棟物件とは、アパートやマンションを一棟所有し、そこに賃借人を付けて収益を上げるという物件です。所有している土地にアパートやマンションを建築する場合と、中古の一棟物件を購入する場合の2つのパターンがあります。

区分物件とは、マンションやアパートの一室のことです。建物の一室を所有し、入居者を募って部屋を貸し出すという方法になります。

一戸建てとは、一戸建ての住宅を購入し、貸し出して収益を得るという方法です。一棟物件、区分物件と同様に、入居者を募って貸し出すという流れになります。

借地

借地で収益を得る方法は、自分が所有している土地を「貸す」ことです。例えば、「家を建築したいが土地を購入する資金がない」という人に、土地だけ貸して後は借りた人が家を建ててそこに住むというケースを考えてみましょう。この場合は、借地にして賃借人から「地代」をもらうことで、収益を得ることになります。

「借地」のために土地を購入するケースよりも、相続などで得た土地を「手放したくないけど活用したい」というときに借地を選択するケースが一般的です。

土地活用(駐車場経営など)

借地と同じく土地を持っており、駐車場経営などで収益を得ることを土地活用と言います。広い意味では前項の借地やアパート経営なども土地活用になりますが、その他以下のような土地活用もあります。

  • 駐車場経営
  • トランクルーム経営
  • 土地信託

収益物件のメリット・デメリット

では次に、前項で解説した収益物件の種類ごとにメリット・デメリットを解説していきます。

一棟物件と区分物件、一戸建てのメリット・デメリットを見てみましょう。

一棟物件のメリット

一棟物件のメリットは次の通りです。

  • 収益性が高い
  • 共用部を自分で管理できる
  • 土地を所有している
  • 空室リスクを分散できる

まず、複数の部屋から賃料収入を得られるので、収益性が高いといえるでしょう。また、一棟丸ごと所有しているため、外観の補修や共用部のルール変更などもオーナーの一存で行うことができます。

さらに土地を所有しているので、将来的に別の用途に変更することが可能な点もメリットといえるでしょう。また、複数の部屋を所有しているため、1部屋が空室でも他の部屋の収益で補うことができます。

複数棟所有することで大きな利益獲得を目指す投資家も数多くいますが、リスクも大きくなる分、玄人向けと言える投資手法です。

一棟物件のデメリット

一棟物件のデメリットは次の通りです。

  • 初期費用が高い
  • 維持管理費用が高い
  • 売却しづらい

一棟物件はその初期費用の高さがデメリットです。1棟所有するには多額の資金が必要となるため、ほとんどローンを利用することとなり、他の手法と比べ借入額が大きくなります。

また、戸数が多ければ多いほど維持管理費用は高くなります。例えば、複数の部屋でエアコンの取り換え時期が重なった場合など、突発的に多額の一時金が掛かる可能性があるため十分な貯蓄が必要となります。

さらに、一棟物件はその初期費用の高さが原因となり、売却価格も高くなりがちです。購入できる人が限られるため、売却したいと思った時にすぐに売れない可能性があります。

区分物件のメリット

区分物件のメリットは次の通りです。

  • 初期費用を抑えることができる
  • 規模(エリア)を拡大しやすい
  • 室内だけ管理すればよい

まず、一棟物件に比べると初期費用を抑えられることがメリットです。

さらに、一棟物件に比べ低コストであることから、様々なエリアの物件が購入でき、規模の拡大、リスクの分散が図れます。

また、一棟物件は外観や共用部の管理ができますが、区分物件は逆にこの管理を「しなくてもよい」という点がメリットになります。

手間がそれほど掛からないという点で、サラリーマンなどに人気の投資先です。

区分物件のデメリット

区分物件のデメリットは以下の通りです。

  • 収益性が一棟物件に比べ低い
  • 管理組合を通さないと外観や共用部の修繕ができない
  • 空室になった場合の影響が大きい

1室の運用となるため、複数戸所有する一棟物件と比べると表面利回りは低くなることがほとんどです。1室持つことで将来はセミリタイア、ということは望めそうにありません。

また、入居者を募集するのに外観や共用部を修繕したいと思っても、管理組合を通さないと修繕できない点もデメリットと言えるでしょう。

さらに、区分物件は保有している1室が空室になると、収入はゼロになります。複数の部屋を組みあさせて所有することができれば、このようなリスクを抑えることができます。

  • 土地も資産になる
  • 用途変更や建て替えが容易
  • 居住年数が長い場合が多い

土地も資産になるという点は、一棟物件と同じメリットになります。しかし、一戸建ての場合は一棟物件と違い賃借人が複数いるわけではないので、賃借人が退去すれば別の用途として利用することも可能です。また、ファミリーが住むことが多いため、長い期間住み続ける可能性が高い点もメリットといえるでしょう。

築年数がある程度経過していれば、1千万円を下回る一戸建て物件はざらです。よって、現金購入で買い進めたい方には人気があります。ですが木造物件であることがほとんどですので、初期の段階で別途諸費用が掛かることがあります。

一戸建てのデメリット

  • 入居者が見つかりづらい
  • 空室になった場合の影響が大きい

一戸建ては、基本的にファミリー層向けの賃貸となり、また家賃も高く設定することが多いため、入居者が見つかりづらい可能性があります。

また、一度入居が決まれば長く利用してもらえる可能性がありますが、入居が決まるまでは空室が長く続くことがあり、区分所有と同様、空室の間は収入がゼロになってしまう点がデメリットです。

借地のメリットは以下の通りです。

  • 初期費用がゼロ
  • 安定的に収入を得られる
  • 土地を手放さない

まず、土地を貸すだけなので初期費用はゼロです。一度土地を貸し出すことができれば、長期にわたって安定した地代(土地の借主が地主に払う賃料)を期待でき、「空室リスク」は存在しません。そして、土地を手放さずに活用できる点もメリットといえるでしょう。

また、借地のデメリットは以下の通りです。

  • ほかの目的に利用できない
  • 売却しづらい

土地を貸すと、借り手側に借地権という「借りた土地を一定期間使用する権利」が発生します。長期にわたり地代収入が得られるメリットはありますが、長期間ほかの目的で土地を利用できない(転用できない)点はデメリットと言えるでしょう。

また、借地のまま土地を売却することもできなくはありませんが、借地権のついた土地は将来のトラブルの可能性を敬遠されてなかなか買い手が付きづらくなる点もデメリットです。

土地活用のメリットは以下の通りです。

  • 初期費用が安価
  • 用途変更が比較的しやすい
  • 土地を手放さない

土地活用は手法が多岐にわたるので、今回は駐車場経営について解説します。

駐車場経営の場合、月極駐車場かコインパーキングの2つのケースがありますが、どちらのケースにせよ初期費用をかなり抑えて始めることができます。月極駐車場の場合は区画を明示するだけなので、施工費などはほぼゼロです。

コインパーキングは機械設備の導入がありますが、大抵はコインパーキング業者が負担してくれます。さらに、賃貸物件に比べ入居者が存在しないため、業者との契約解除、用途変更が比較的容易です。

また、土地活用のデメリットには、以下のようなものがあります。

  • 固定資産税が高い
  • 利益額が少ない

駐車場経営など、建物を建てない土地活用の場合は固定資産税の軽減税率の適用を受けることができません。

また、駐車場経営ではアパート・マンション経営と比べて高い利回りを期待できますが、そもそも投資する金額が少ないため、利益額も少なくなってしまいます。

収益物件を選ぶ際のポイント

次に、収益物件の選び方について解説します。上述したように、収益物件の種類は大きく分けて、賃貸物件・借地・土地活用の3種類です。そのうち、借地と土地活用はすでに土地を所有しているという前提なので、ここでは一棟物件や区分物件という「賃貸物件」に絞った収益物件の選び方を解説します。

収益物件(賃貸物件)を選ぶときのポイントは以下の通りです。

支出の項目を知る

賃貸物件には以下のような支出があります。

  • 管理費・修繕積立金
  • 補修費用
  • 固定資産税・土地計画税
  • 管理会社への委託費用
  • 税理士への報酬(確定申告を依頼する場合)

賃貸物件の収益は「家賃収入-支出」で計算されます。そのため、支出の項目とその金額を知ることで、精度の高い収益計画を立てられるでしょう。収益計画ができれば、適切な物件の選定につながりやすくなります。

物件があるエリアの需要を確認する

次に、物件があるエリアの需要の把握です。需要を把握するためには、以下のような点を確認しましょう。

  • 人口の流出入
  • 駅の利用度(乗降客数)
  • 住環境
  • 開発予定
  • 商業利便性

賃貸物件があるエリアの需要を知るために、駅の利用度や住環境、開発予定、そして商業施設などの利便性があるかをチェックします。人が集まる場所を選ばないと、賃貸物件で収益が得られないというリスクが大きくなります。

修繕計画をチェックする

次に修繕計画のチェックです。修繕計画とは、建物全体の修繕を、いつ・どの項目を・いくら費やして修繕するかという計画です。一棟物件の場合は管理会社に作成してもらい、区分物件の場合にはすでに管理会社が策定している計画をチェックしましょう。

チェックするポイントは主に以下の通りです。

  • 25~30年スパンで策定しているか
  • 項目は細かく策定しているか

25~30年という期間においては、エレベーターの工事や機械式駐車場の入れ替え工事など、お金のかかる工事が発生する可能性があります。そのため、この金額を加味している修繕計画が望ましいでしょう。そして、細かい項目が策定されているかをチェックします。これらは、複数の修繕計画を見比べることでわかってくるので、検討しているすべての物件について修繕計画をチェックしましょう。

収益物件から継続的に収益を上げ続けるには、それぞれのメリット・デメリットを理解することが大切です。物件購入の際は今回の記事を参考に、メリット・デメリットをしっかり理解したうえで自分に合った物件を選び、失敗しない収益物件を手に入れましょう。

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