サラリーマンが不動産投資を成功させるポイントは?

不動産投資というとサラリーマンには縁遠い話と考える方がいるかもしれません。しかし、年間収入を増やしたり、老後に備えたりするために、不動産投資を始めている人がいるのも事実です。何の工夫もなく不動産投資で成功できるわけではないので、サラリーマンが不動産投資をするメリットやポイント、成功のカギなどを見ていきましょう。

サラリーマンが不動産投資をするメリット

サラリーマンが不動産投資をするメリットをいくつか紹介します。

長期的な資産形成に役立つ

毎月家賃収入を得られる点が、最大の魅力といえます。ローンを利用して物件を購入した場合、ローン完済後には家賃が丸々利益となります。このように、不動産投資は長期的な視点で見て大きなメリットがあります。

節税効果が期待できる

サラリーマンの場合、不動産投資で発生した赤字は損益通算(不動産投資で生じた損失を給与所得と相殺すること)ができます。不動産投資による必要経費が家賃収入を上回り赤字になった場合には、損益通算を行うことで所得税や住民税を節税できます。

手間をかけずに運用ができる

不動産の管理は、管理会社に委託すると時間を割く必要がなく、なるべく手間をかけないで運用できます。

万一の場合でも家族に不動産を残すことができる

不動産投資においてローンを組む場合、団体信用生命保険に加入できます。団体信用生命保険は、死亡や高度障害となった場合に、残債(未払いの借入金残高)の返済が免除される仕組みです。

融資条件のなかに組み込まれていることが多く、融資実行と同時に加入出来ます。万が一の場合、残債のない不動産を家族に残すことができるのは大きなメリットです。

サラリーマンが不動産投資をする際のポイント

サラリーマンが不動産投資をする際に押さえておくべきポイントは以下のとおりです。

Ø  不動産投資をする目的を明確にする

Ø  情報収集をして、リスクと対策について学ぶ

Ø  物件は慎重に選ぶ

Ø  収支シミュレーションを行う

Ø  運用後は適宜収支の見直しを行う

サラリーマンが不動産投資を行う際には、なぜ不動産投資を始めるのか、最終的な目的を明確にし、収支についても十分な試算を行う必要があります。

例えば老後の資金づくりのために不動産投資を始めるのであれば、定年を迎える年齢でいくら資金を貯めたいのか、そのためにはどのくらいの期間が必要で、どのくらいの規模の不動産経営を行えばよいのかを具体的な数字に表していきます。年齢、融資残債、家賃収入などを記入した計画表をつくって可視化することで、投資のイメージをより具体的にできます。

また、不動産投資を始めるにあたっては、地道に情報を集めて学ばなければなりません。リスクを軽く見ず、一つひとつのリスクについてあらかじめ打開策を考慮することが大切です。

そして、不動産投資の成功を握るのは、何よりも「物件」そのものです。お買い得な物件、格安物件などという宣伝文句に振り回されず、長期的に高い入居率が見込まれる物件を選んでいきましょう。

不動産の運用を開始した後は、定期的に収支の見直しをしながら改善点を探り、軌道修正していくことが成功の秘訣です。

サラリーマンの不動産投資、成功と失敗の要因

サラリーマンが不動産投資を行う際に、注意すべきポイントがあります。サラリーマンの不動産投資における成功と失敗の要因を見てみましょう。

成功の要因

物件や入居者層のリサーチを徹底

不動産投資で成功するには、事前の情報収集を徹底し、綿密な戦略を立てることが大切です。

物件を価格のみで選ぶのではなく、地域に居住する層を把握して確実なニーズをとらえることで、空室リスクを抑えられる場合もあります。事前に周囲の空室率をリサーチし、保有すべき物件を見極められるかどうかで、安定した収益につなげられるかが決まるでしょう。

しっかりと収支計画を立ててローンを利用

サラリーマンは融資を受けやすいため、少ない自己資金でも不動産投資を始められます。しかし、表面利回り(物件購入金額に対する家賃収入の割合)しか見ていないと、空室の発生や修繕費などでローンの返済が滞るおそれもあります。健全な運営を継続するためには、事前に支出を把握し、収支計画を立てることが大事です。

信頼できる管理会社に物件管理を委託

入居者募集から家賃の回収、清掃やメンテナンスなど、会社に勤めながら自主管理するのは困難です。したがって、煩雑な物件管理を安心して任せられる管理会社を見つけることが、成功へのカギといえます。入居者の満足度を高めるために、物件の状態を常に把握し、適切な対応をするためのアドバイスをくれる管理会社に任せることで、空室リスクは軽減できます。まずは、評判の良い管理会社を実際に訪問し、管理している物件の様子を見にいきましょう。自らの労を惜しまずに納得できる管理会社を選ぶことが大切です。

失敗の要因

物件や入居者層のリサーチ不足

不動産会社の説明だけを聞き、自身での現地調査を怠ったばかりに失敗してしまう場合があります。

駅の近くだから交通の便も良く、注目度の高い良い物件だろうと考え購入を決めた後に確認したら、「駅の近くではあるけれど人気のエリアと逆方向にあった」というケースがあるかもしれません。また、いくら女性向けにデザインされた新築物件でも、周辺の治安が悪ければ女性からは避けられるでしょう。単身者が多い地域ではファミリー向けの物件の需要は低く、家族世帯が多いところでは単身者用のマンションやアパートに人が集まりにくくなります。

物件が立地する場所や、周囲の環境、入居者層との相性をしっかりとリサーチしなかったことで、思わぬ落とし穴にはまる可能性があります。

自己資金ゼロで開始

「自己資金ゼロからでも始められます」というキャッチフレーズを見かけることがあります。確かにローンの活用によって、自己資金がなくても物件を購入することは可能です。

しかし、管理会社へ支払う手数料や入居者募集にかかる広告費など、不動産投資をするとさまざまなところでお金が必要になります。また、全く自己資金がない状態でスタートすると、空室になった途端ローンの返済が滞ることになりかねません。

「お金は借りればよい」と甘く考えず、ローン以外で必要となる支出を踏まえ、トータルでの収支計画を立てなければ、やがて行き詰まってしまいます。

物件を自分で管理

経費節約のために、物件を自主管理したあげく失敗に至るというケースもあります。不動産管理に長けていれば話は別ですが、たとえ小規模であっても本業のあるサラリーマンが物件の管理をすべて行うのは難しいのが実情です。

例えば、入居者が家賃を滞納した場合、入居者への連絡や督促、回収などが必要になります。また、入居者が退去することになれば、空室を埋めるために新たな入居者の募集や審査、契約をする必要があります。このような手続きを一人で行うと本業に差し障り、また、いい加減な対応になってしまい入居者との関係悪化に繋がりかねません。

成功と失敗は背中合わせの関係にあります。不動産投資で成功するためには、本業があるからということを理由に情報収集を怠ったり、安易な広告に飛びついたりせず、自分の目や耳で情報を集め、周到に準備してから臨むことが大切です。管理会社に委託する場合も、収支の見込みや入居者の傾向の分析など、すべてを任せきりにしないようにしましょう。

まとめ

不動産投資は、サラリーマンにとってさまざまなメリットがあります。ただし、不動産投資で利益を得るためには、しっかりと準備や対策をする必要があります。不動産投資をする際のポイントや成功・失敗の要因を参考に、不動産投資を始めてみましょう。

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