生産緑地の2022年問題とは? 不動産への影響や注意点を知っておこう

生産緑地の2022年問題をご存知でしょうか。この問題は、不動産業界では話題になることはありますが、一般の方には馴染みがないかもしれません。そもそも生産緑地って何? という方もいるでしょう。不動産価格に影響が出ると言われているため、知っておいて損はありません。今回は、生産緑地の概要や生産緑地と関係が深い「2022年問題」にについて説明します。

 

生産緑地とは

まずは生産緑地の概要について解説します。生産緑地の定義から解説していきます。

 

生産緑地の定義

生産緑地とは「生産緑地地区」区域内の土地や森林のことです。生産緑地地区は、生産緑地法で以下のように定められています。

  • 公害又は災害の防止、農林漁業と調和した都市環境の保全等良好な生活環境の確保に相当の効用があり、かつ、公共施設等の敷地の用に供する土地として適しているものであること。
  • 五百平方メートル以上の規模の区域であること。
  • 用排水その他の状況を勘案して農林漁業の継続が可能な条件を備えていると認められるものであること。

緑地環境を保全するのが第一の目的であるため、小規模な土地や荒野を生産緑地に指定しても意味がありません。そのため、生産緑地は上記のような土地(一定の広さと条件を備えた土地)に限定されています。

 

生産緑地が誕生した背景

生産緑地が誕生した背景として、日本の人口増加があげられます。人口が増加した一部の地域で都市化が進み、次々と緑地が宅地へと変わっていきました。

緑地が急速に失われたことによって、住環境の悪化、土地の地盤保持・保水機能の劣化が起こり、緑地を守ろうという動きが広がったのです。そこで、1972年に緑地を守るために生産緑地法が制定されました。

ただ、当時の生産緑地法の規制は緩やかであったため、想定よりも緑地を守ることができませんでした。そのため、1992年に法改正し「生産緑地」と「宅地化農地(都市計画において保全しない農地)」を定めました。そこで生産緑地に指定されたエリアは、税制が優遇される代わりに建築行為や農地以外への転用などについて制限されることになったうえ、「営農義務」を課せられたのです。

 

2022年問題とは

 

ここまで、生産緑地の定義や、誕生した背景について解説しましたが、次に生産緑地と関係する「2022年問題」について解説していきます。

 

生産緑地の2022年問題

生産緑地の2022年問題とは、「生産緑地で営農義務がなくなる2022年に起こりうる問題」です。1992年の改正生産緑地法によって指定された生産緑地の営農義務は1992年から30年間と定められています。

つまり、営農義務から解放される2022年に、その生産緑地を売却する人たちが著しく増える可能性があります。その際、「売却される土地が需要よりも多くなるのではないか」と懸念されているのが2022年問題です。

 

2022年以降に起こり得ること

2022年に営農義務がなくなりますが、その影響により起こり得ることは、以下のとおりです。

  • 市町村へ生産緑地の買い取り請求が増える
  • 市町村による買い取りは義務ではないため、買い取りされなかった生産緑地は一般に売り出され、不動産市場に多く出回る

不動産に限らず、ものの価格は需給バランスで決まります。需要が多く供給が一定(もしくは少ない)の場合は価格が上がりますが、需要が一定(もしくは少ない)で供給が増えれば価格は下がります。

売地が多くなるということは、土地の供給が増えるということです。しかし、生産緑地が売り出されたことがきっかけで土地の需要が上がるわけではありません。そうなれば、土地の供給過多となり、価格は下がる可能性が高まります。

そして、その土地を購入した人たちが戸建を建築すれば、戸建の供給が増え、戸建の価格が下がる可能性があります。同様に、集合住宅であるアパートやマンションがどんどん建設されれば、その価格も下落する可能性があります。よって、土地だけでなく不動産価格全体が引き下がるリスクがあるということです。

 

生産緑地が多いエリアは要注意

2022年問題によって不動産価格下落のリスクがあると解説しました。そんな状況で特に注視すべきは、練馬や世田谷といった生産緑地が多いエリアです。

その理由は、生産緑地が多いことから今後不動産が過剰供給される可能性があり、さらに生産緑地によって保全されていた住環境にも影響を与えるリスクがあるからです。

不動産価格の下落リスク

東京都内でも、特に練馬区と世田谷区は生産緑地が多いエリアです。自治体の提供しているホームページによると、練馬区内の生産緑地は約178haあり、これは東京ドーム(約4.7ha)の約38個分に相当します。世田谷区の生産緑地は約86haで、東京ドーム約18個分に相当します。

2022年を境にすべての土地が売り出されるわけではありませんが、市場に供給される売地が増加した場合、土地の価格は下落する可能性が高いでしょう。

不動産はエリア内で競合します。エリア内の物件が増えれば、価格は下落する可能性があります。これが2022年問題によって起こる可能性のある、不動産価格の下落リスクです。

 

町のイメージが変わってしまう可能性

また、練馬区や世田谷区は住環境に定評のあるエリアです。もちろん生産緑地だけで住環境を保っているわけではありませんが、生産緑地があることで「緑が多い」という印象にひと役買っていた側面もあるでしょう。そのため、2022年を境に生産緑地が宅地などに変われば、データ上も「緑地面積」は減りますし、エリアによっては視覚的に緑が少なくなると考えられます。

つまり、2022年問題で不動産の需給バランスが崩れ不動産価格が下落するリスクがあるという点以外に、そもそも生産緑地が多いエリアは「緑が少なくなる」という問題もあるのです。実際に緑がどれくらい少なくなり、減少した緑によって生活がどれくらい影響を受けるのかについては、なかなか数値で評価できませんが、住民感情への影響に加え、練馬区や世田谷区に対するイメージの変化などの影響があるかもしれません。イメージが変わることで、需要が減る可能性もあるのです。このように、生産緑地が少なくなることで土地の需要が減少し、不動産価格が下落するおそれもあります。

 

まとめ

生産緑地は、税制面で優遇を受けられますが、2022年にはこの優遇制度がなくなります。市町村に買い取りを申請しても、希望どおりに買い取ってもらうことは難しいかもしれません。その結果、市場に大量の土地が出回る可能性があります。生産緑地の2022年問題が、土地や不動産に大きく影響するということを知っておきましょう。

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