不動産投資で知っておきたい「サブリース」のメリット・デメリット

サブリースは不動産投資で利用できる賃貸方式のひとつです。今回は、サブリースの内容、メリット・デメリット、契約時の注意事項などについて解説します。

サブリースとは、マンションやアパートといった賃貸住宅を、不動産会社などが所有者(オーナー)から一括で借り上げ、それを他の人に賃貸する(転貸する)方式のことです。

契約の種類が2種類

サブリースには「マスターリース契約」「サブリース契約」の2種類があります。

マスターリース契約は、オーナーとサブリース会社(不動産会社など)との間の契約です。この契約に基づき、サブリース会社からオーナーに賃料が払われます。

サブリース契約は、サブリース会社と入居者との間の契約です。入居者はサブリース会社に家賃を支払うため、オーナーは入居者とのやりとりをせずサブリース会社から家賃を得ることができます。

オーナーに支払われる賃料方式の種類

サブリース会社がオーナーに支払う賃料には、賃料固定型と実績賃料連動型の2種類があります。

賃料固定型は、その名のとおり実際の貸し出し賃料(入居者の家賃)が変動しても、一定の賃料がオーナーに支払われます。

実績賃料連動型は、実際の貸し出し賃料(入居者の家賃)に連動してオーナーに賃料が支払われます。

もし入居者の家賃が上がれば、オーナーに支払う賃料も上がりますし、入居者の家賃が下がると、それに連動してオーナーに支払う賃料も下がります。

賃料固定型の場合は、安定した収益を得ることができますが、その代わり賃料が増加してもその利益を受けることができません。

どちらを選ぶかは、立地など条件をよく考えたうえで判断したほうがいいでしょう。

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賃料の支払われ方には2種類あることがわかったところで、サブリースのメリットを考えてみましょう。

賃貸物件運営に詳しくなくてもプロに任せられる

オーナーがサブリース会社を利用する最大のメリットは、賃貸物件の運用管理の経験がなくても、賃貸物件の運用管理をプロに任せることができることです。

また、忙しいサラリーマンや公務員が副業で不動産投資をする場合でも、うまく両立できる可能性が広がります。

副業で不動産投資を行う場合は、規定などで副業が禁止されていないか確認するようにしましょう。

不動産投資を行う際にオーナーがサブリース会社を利用すると、保証料が必要になります。

しかし、サブリース会社に任せることにより、入居者とのやりとりや、退去の立会い、入居者の募集、共用スペースの備品管理などの対応を自分がする必要はなくなるため、本業に支障をきたしません。

サブリース会社は不動産のプロですから、入居者の要望にあわせて柔軟に対応してくれます。

特にトラブルがあった場合、入居者と直接やりとりするのは、とても手間がかかることがあるので、サブリース会社が代わりに対応してくれることは大きなメリットになります。

本業を持つサラリーマンや公務員よりも知識やノウハウがあるので、まるまるお任せができる、それこそがサブリースの最大の魅力です。

収益の安定性

不動産投資においては、空室リスクが発生します。せっかく収益物件を購入し、不動産収入を得ようと思っていても、入居者が決まらないと意味がありません。

新築であれば決まりやすいこともありますが、中古物件であったり、立地が悪かったりするなど、条件が悪くなればなるほど、入居者が決まりにくくなるでしょう。

そのようなときにサブリースであれば、手数料を支払う必要はあるとしても、比較的安定した家賃収入を得ることができるのです。

確定申告が楽になる

不動産所得があれば、確定申告が必要になります。通常の不動産所得を計算しようとすると、経費がいくらかかり、賃料はいくら入金され、敷金や礼金はいくらになるのかを確認するなど、やるべきことは多くなります。

しかし、サブリースであれば、サブリース会社が収入と支出を計算してくれますから、1年間に得た不動産所得の計算の手間が省けます。

サラリーマンであれば、業種によっては、確定申告の2月や3月が忙しい場合もあるでしょう。少しでも確定申告の手間が省けることは、サブリースのメリットのひとつといえます。

上記のように、サブリースでは「プロに任せることにより手間が省ける」「比較的安定した家賃収入が得られる」「確定申告が楽になる」ことが大きなメリットです。手数料を払うことにより収益率が下がったとしても、より「安定した不動産投資」を目指すのであれば、サブリースを検討してみてはいかがでしょうか。

サブリースのメリットについて説明しましたが、サブリースにもデメリットがいくつかあります。

保証料が必要

サブリース会社を利用する場合は、保証料が必要です。入居者がサブリース会社に支払った家賃をそのままオーナーがもらえるわけではありません。通常は、保証料という名目で家賃の20%~30%程度が差し引かれてオーナーに支払われます。

リフォーム費用が高くなる場合がある

リフォームが必要になった場合、通常のリフォームよりも高い金額になることがあります。サブリース会社にすべてリフォームを任せると、自分でリフォーム会社を選ぶ手間が省けますが、その分、リフォーム費用が割高になる可能性があります。

中途解約の可能性がある

契約によっては長期契約を結んでいたとしても、家賃の減額にオーナーが応じられない場合などにおいて、中途解約されることもあります。

よくある勘違いですが、サブリース会社と長期契約を結んでいるから大丈夫というわけではありません。中途解約も可能となっていますから、注意しましょう。

逆に中途解約をオーナー側が申し込んでも拒否されることもあります。契約内容を確認しておかないと、トラブルを抱えることになりかねません。

サブリース会社が倒産する可能性もある

長期契約することが多いサブリースでは、サブリース会社が倒産すれば、マスターリース契約はなくなります。その場合、もう一度ほかのサブリース会社を探すか、もしくは入居者と直接賃貸借契約を結ぶ必要が出てきます。そうならないように、倒産の可能性を考慮し、財務状況がよい会社を選ぶようにしましょう。

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では、サブリース会社を利用した場合に、トラブルや問題が起こらないようにするための注意事項を確認していきましょう。

家賃保証の金額は定期的に見直しされる

前述の通り、家賃保証の金額は定期的に見直しがされます。見直しにより、家賃保証の金額が下がることもあります。家賃保証の金額は何年おきに見直しがされるのか、契約書を確認することが重要です。

もし見直しが頻繁にあるようであれば、少しでも将来の収益率が上がるように、家賃保証について契約会社と十分に相談したほうがよいでしょう。

免責期間がある

サブリースにおける免責期間とは、空室になっても家賃が保証されない期間のことです。免責期間が過ぎた後に、家賃が保証されます。

免責期間中の家賃は、サブリース会社からオーナーに支払われず、サブリース会社の収益となります。免責期間がある場合は、どれくらいの期間なのかを必ず確認しましょう。

サブリース会社との契約を解約した場合、入居者の情報を引き継ぐ必要がある

サブリース会社と折り合いがつかなくなり、解約にいたった場合、入居者の情報をオーナーが引き継ぐ必要があります。

今までサブリース会社に任せていたことを、解約することにより今度は自分ですることになります。または別のサブリース会社と契約をしなおし、入居者情報を引き継ぐ必要が出てきます。

サブリース会社との契約を解約した場合、そうした手続きが必要であることも覚えておきましょう。

また、サブリースは長期にわたっての契約になりますので、途中に何があるかわかりません。

もし解約をしたいとなった場合に、どのような取り扱いになるか(ペナルティなどがあるのか)、契約の内容を確認しておく必要があります。

消費税がかかる場合とかからない場合がある

住宅用の物件においては、サブリースによって得た家賃収入は、非課税となるのが一般的です。ただし、オーナーと不動産管理会社との契約書上で、「転貸後も住宅として使用する」ことが明らかにされている必要があります。

また、事業用の物件としてサブリース契約を行う場合は、課税対象となることがあります。そのため、オーナーから不動産管理会社に転貸する際に、フロアごとや部屋ごとによって、住宅や店舗、事務所などの用途を契約書上で明確にしておくと、用途ごとに課税・非課税の判断がしやすくなります。

メリット・デメリット、注意点を理解したうえで、どのようにサブリース会社を選べばよいのか見てみましょう。

サブリース会社の種類

サブリース会社は、大きく分けると以下の2種類があります。

  • 建設会社やハウスメーカー系のサブリース会社
  • 独立系のサブリース会社

建設会社やハウスメーカー系のサブリース会社は、建物の建築から管理・運営までを行うケースが多く、竣工後はグループ会社によって一括借り上げを行うこともあります。グループ会社なので建物の仕様に対する理解が深く、安心して管理を任せられることも多いでしょう。

一方、独立系のサブリース会社は、管理や運営による収益を目的とすることから比較的柔軟な対応や、契約対象となる物件の幅も広いのが特徴です。入居者目線の提案をしてもらえることも多いので、入居率アップに結びつく可能性もあるでしょう。

サブリース会社のチェックポイント

サブリース会社と契約を結ぶ際は、まず見積もりをもらいましょう。見積もりが出たら内容を確認し、小さな疑問でも分からないことがあれば確認することが重要です。

見積もり内容でチェックすべきポイントは、以下の通りです。

  • 提示された家賃と周辺の相場との差異
  • 家賃保証見直しのタイミング
  • 契約解除をする場合の予告期間や違約金の有無
  • 更新手数料や敷金の取り扱い
  • 免責期間(一般的に2~3か月)

また、サブリース会社を決める際は、家賃保証の金額のみで比較することが多くありますが、実際にはインターネットなどでサブリース会社の経営状態を確認することも非常に重要です。サブリース会社が倒産すると、家賃収入がなくなったり、物件自体のイメージが悪くなったりする可能性もあります。着実な賃貸経営を行うためにも、サブリース会社を選ぶ際は、確かな実績がある会社なのか、経営が順調かどうかの入念なチェックが必要です。また、サブリース会社が建築会社やハウスメーカーのグループ会社の場合は、親会社の経営状態も調べておくとよいでしょう。

サブリース会社が決まってからサブリースを利用する場合は、一般的に次のような流れで手続きが進められます。

【1.現地調査】

オーナーがサブリース会社に査定を依頼し、サブリース会社が現地を訪問して物件調査を行います。

【2.査定額の提示】

現地調査によって、サブリース会社が家賃を査定し、オーナーに提示します。査定に不満があれば、契約内容を見直すことも可能です。

【3.サブリース契約の締結】

査定額、契約条件に納得したうえで、サブリース契約の締結を行います。契約締結後は物件に関する管理・運営をサブリース会社が行います。

【4.物件管理・運営】

契約締結後は、入居者の募集や審査、建物の維持管理、クレーム対応など、物件に関する管理・運営をサブリース会社が行います。

【5.家賃の支払い】

サブリース会社が家賃の集金や未納者への催促などを行い、指定日にオーナーに家賃を支払います。この時、オーナーに渡す家賃は、入居者から受け取った家賃のうち、家賃保証分を差し引いた額になります。

また、サブリース会社が物件を一括で借り上げている場合は、空き室でも一定のリース料をオーナーに支払います。

サブリースは、さまざまなメリットやデメリットがあります。メリットとデメリットを理解したうえで、うまく利用できれば手間をかけずに不動産投資をすることができます。

不動産投資を考える際のひとつの方法として、サブリースを正しく理解するところから始めましょう。

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