不動産価格に影響する収益還元法とは? 種類や計算方法を紹介

不動産投資を検討しているときに悩むことのひとつに、その不動産の価格が適正かどうかということがあります。どれだけ立地がよく、空室リスクが少なく思えても、不動産の価格が相場よりも高すぎれば、利回りは悪くなります。そこで今回は、不動産価格の算出方法のひとつである「収益還元法」について解説します。

収益還元法とは

収益還元法とは、対象不動産が今後生み出す収益を予想し、そこから不動産の現在価値を求める方法です。

収益還元法は、賃貸用不動産を購入する際に使われ、過去の運用履歴やその数字が信頼できることを前提に計算されます。それらの内容は、不動産会社から提示された資料に記載があります。資料の内容が正確かどうかは自分で精査する必要があります。

もし不正確な資料を基に、不動産の価格を算出してしまうと、その後の投資計画に大幅なズレが生じてしまいます。しっかりと自分の目で資料を確認し、後悔しないようにしましょう。

収益還元法には2種類の計算方法がある

収益還元法には、2種類の計算方法があります。一つが直接還元法、もう一つがDCF法です。

どちらも対象となる不動産が将来生み出す収益を基に、不動産価格を算出する方法です。それぞれ特徴がありますので、計算例も踏まえながら解説します。

直接還元法

一定期間(通常は1年間を想定します)の純収益を還元利回り(不動産が生み出す収益から不動産価格を計算するときに使用する利回り)で割ることで不動産価格を求める方法です。「純収益」は、通常家賃から経費を差し引いた額を指します。

家賃5万円、5部屋のアパート(満室)、経費50万円、還元利回り5%と想定した1棟アパートの価格を求める場合は、以下のようになります。

5万円×5部屋×12ヶ月=300万円(1年間の家賃)

300万円-50万円=250万円(純収益)

250万円÷0.05(5%)=5,000万円(不動産の価格)

ここで重要になってくるのが、家賃と経費の額、そして還元利回りです。

家賃に関しては、1年間満室という保証はなく、また家賃の額も築年数がたてばたつほど、下がる傾向にあります。

契約途中に家賃の減額交渉が発生することも考えられます。また、フリーレントの形式をとっていたり、空室期間がどれほどあったりするかどうかで、収益の総額も変わってくるでしょう。

次に経費についてです。通常、不動産には固定資産税や管理料、不動産会社に支払う仲介手数料、修繕費などさまざまな経費がかかります。想定しているよりも多くかかることもありますから、注意が必要です。

最後に還元利回りについてです。通常、500万円の投資をして年間に50万円の利益を得られたとしたら、その投資の利回りは10%ということになります。

しかし、還元利回りについては決まった計算式があるわけではありません。似たような条件(立地、部屋数、築年数など)の不動産を基準に決めることが多いのです。

想定される家賃収入や必要な経費を細かく計算することで、より適正な不動産の価格を導き出すことができるといえるでしょう。

DCF法

DCF法とは、ディスカウントキャッシュフロー法の略です。将来、対象不動産によって得られる収益と、その対象不動産の予想売却額を現在の価格に割り引き、その合計額を不動産価格とする手法です。

「現在の価格に割り引く」というのは、以下のような考え方です。

例えば今、目の前に100万円あれば、これを投資すると将来的に100万円以上の価値になる可能性があります。しかし、将来の100万円以上の価値になるのはあくまでも「予定」ですので、不確実なものです。

そのため、今手にできる100万円のほうが、将来もらえる「予定」の100万円よりも価値が高く、将来もらえる「予定」の100万円は、その価値の差だけ割り引いて考える必要があります。これが「現在の価格に割り引く」という考え方です。

DCF法の計算方法を年ごとに表すと、次のようになります。

(1年目)年間の収益÷(1+割引率)の1乗=1年目の収益価値

(2年目)年間の収益÷(1+割引率)の2乗=2年目の収益価値

(3年目)年間の収益÷(1+割引率)の3乗=3年目の収益価値

(4年目)年間の収益÷(1+割引率)の4乗=4年目の収益価値

(5年目)年間の収益÷(1+割引率)の5乗=5年目の収益価値

5年後の不動産価格は、上記の合計額に、売却価格÷(1+割引率)の5乗を足すことで求めることができます。

次に具体的な例を基にDCF法の計算方法について解説していきます。

DCF法の計算例

家賃5万円、5部屋のアパート(満室)、投資期間5年間、割引率5%、売却予定価格4,000万円を想定した1棟のアパートの価格を、DCF法を使って求める場合は、以下のようになります。

5万円×5部屋×12ヶ月=300万円(1年間の家賃)

1年目 300万円÷(1+0.05)=約285万円

2年目 300万円÷(1+0.05)の2乗=約272万円

3年目 300万円÷(1+0.05)の3乗=約259万円

4年目 300万円÷(1+0.05)の4乗=約246万円

5年目 300万円÷(1+0.05)の5乗=約235万円

1年目から5年目の収益の合計額=約1,297万円

売却予定額の現在価値=4,000万円(売却予定額)÷(1+0.05)の5乗=約3,134万円

不動産価格は収益総額から求められるため、約1,297万円+約3,134万円=約4,431万円となります。

積算法とは

上記の二つのほかにも、積算法という算出方法があります。積算法とは、土地と建物の担保価値を合計して、不動産価格を算出する方法です。

土地に関しては、「路線価」や「公示価格」を基に算出し、建物は「再調達価格」を基に評価価格を算出し、それぞれ足すことにより不動産全体の積算価格とする計算方法です。この「路線価」「公示価格」「再調達価格」について解説します。

路線価とは

路線価とは、道路に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額のことを指します。毎年国税庁が公表し、固定資産税などを決めるときに使われます。

公示価格とは

毎年1月1日時点の土地の正常価格(通常の売買をする際の時価)を複数の不動産鑑定士が鑑定し、土地鑑定委員会で審査して決定した価格です。公共事業のための用地買収価格はこの価格を基準に決める必要があります。

これら「路線価」「公示価格」を基にした積算法の土地の評価額については、不動産の住所さえわかれば、国税庁ホームページ(財産評価基準書)から調べることができます。土地の積算評価=1平方メートルあたりの評価額×宅地面積で算出され、1平方メートルあたりの評価額は国税庁ホームページに記載されています。

再調達価格とは

再調達価格は、同等の建物を建築する場合にどのくらいの費用が必要になるかを評価する算出方法です。各構造(鉄筋コンクリート<RC>等)の基準価格×延べ床面積×(残存年数÷法定耐用年数)によって建物の価格を求めます。

直接還元法、DCF法、積算法のそれぞれの違いについて

積算法は、国が認めた路線価や公示価格を利用して不動産価格を算出しますが、必ず適正な価格が算出されるとは限りません。前述した収益還元法(直接還元法およびDCF法)と比較して不動産価格を決める必要があるでしょう。

まず、直接還元法もDCF法もどちらも収益還元法ですので、将来に生み出す収益に着眼しています。積算法は土地と建物の担保価値の合計ですので、着眼点が異なります。

また、直接還元法は一定期間の純収益を還元利回りで割ることで収益還元価格を算出します。DCF法は、将来の資産価値は現在の資産価値よりも低いと考えていますので、そこが大きな違いといえます。

このように、収益に着眼するのか、担保価値に着眼して評価するのか、それぞれの計算方法の違いはあります。不動産価格を求める際には、適宜これらを組み合わせて考えていく必要があるでしょう。

まとめ

不動産投資を始めるときには、その不動産の価格が適当であるかを考える必要がありますが、価格が適当かどうかのヒントとなる計算法がいくつかあります。不動産の価格を割り出す方法それぞれの違いを理解することで、より適正な不動産価格を導き出し、収益性の高い不動産を見つけられる可能性が高まります。自分で価格を算出し、少しでも割安な不動産に出合うことが、不動産投資を成功させるひとつの鍵と言えるでしょう。

関連記事