瑕疵担保責任とは? 住宅購入前に知っておきたい基礎知識とチェックポイント

不動産の売買において、「瑕疵(かし)担保責任」という言葉を耳にすることがあります。「瑕疵担保責任」がどのようなものであるか、ご存じない人もいるのではないでしょうか。今回はこの瑕疵担保責任について、基礎知識やチェックポイントを解説します。

瑕疵とは

「瑕疵」とはどのようなことなのでしょうか。

瑕疵とは、欠陥・欠点のあることを指します。住宅の瑕疵とは、柱や梁(はり)などの構造耐力上主要な部分の問題や、シロアリ被害、雨漏りなどが一般的です。新築・中古にかかわらず、住宅の瑕疵は住宅購入の際に買主が外から見ても簡単に発見できないことがあります。

この瑕疵に関して、住宅を購入する際に知っておきたいのが、「瑕疵担保責任」です。住宅購入の契約時に、瑕疵担保責任がどのように定められているかを確認することが重要です。

瑕疵担保責任の基礎知識

瑕疵について分かったところで、次に瑕疵担保責任の基礎知識について解説します。

売主の瑕疵担保責任

住宅の売買における「瑕疵担保責任」とは、売買の対象(目的物)に瑕疵がある場合に売主などが負うべき責任のことで、法に定められた要件を満たすときに生じるものです。民法第570条では、「売買の目的物に隠れた瑕疵があったときは、第566条 の規定を準用する。ただし、強制競売の場合は、この限りでない」とされています。

ここで触れられている民法第566条の規定を適用した場合、「買主がこの事実を知らず、知らないことに落ち度がない場合であることに加え、隠れた瑕疵のために購入した家に住めない(契約の目的を達することができない)ときに契約の解除をすることができる」ということになります。また、住める状況でも損害賠償の請求ができる場合があります。

この「隠れた瑕疵」とは、住宅の引き渡しの際に外からは発見できない瑕疵のことを指します。

瑕疵担保責任の期間

民法第566条3項の規定では、買主が契約の解除または損害賠償の請求など、瑕疵担保責任を追及できる期間についての定めは特にありません。ただし、買主が瑕疵の事実を知ったときから1年以内に責任の追及を行わなければならないと明記されています。

 この「買主が瑕疵の事実を知ったときから」というのがポイントです。購入後に何年経過しても瑕疵を知ってから1年の間であれば責任を追及できるので、買主にとっては大変心強い内容でしょう。

しかし、住宅を販売する側の売主としては、もし瑕疵が見つかった場合、いつ修理費用や賠償を請求されるか分からず不安が絶えないということになります。そのため、実際の住宅の売買では、契約書に売主の瑕疵担保責任を負う期間を特約として記載するのが一般的です。

ただし、宅地建物取引業法40条によると、例外として宅地建物取引業者が売主となる場合には特約に制限があります。責任期間について引き渡しの日から2年以上とする特約を設定した場合を除いて、買主に不利な特約は民法により無効となります。

つまり、宅地建物取引業者が売主になる場合は、買主が売主の瑕疵担保責任を追及できる期間を、引き渡し日から2年間以上とする必要があるのです。

もし、宅地建物取引業者が瑕疵担保責任を一切負わないという旨の「瑕疵担保責任免責特約」を設定した場合は、買主に不利になるため無効となります。この場合、買主は瑕疵の事実を知ったときから1年以内に売主の瑕疵担保責任を追及できます。

さらに、新築に関しては住宅の品質確保の促進等に関する法律第95条により、売主は引き渡しから10年間は住宅の構造耐力上主要な部分等の隠れた瑕疵について責任を負うとされています。

また、民法第572条によると、売主が個人の場合でも宅地建物取引業者の場合でも、売主が知っていたのに買主に伝えなかった瑕疵については、特約に定めた期間を過ぎても売主は瑕疵担保責任を負うことになります。

瑕疵担保責任免責特約

前述した特約を付けて行う契約のことを「瑕疵担保責任免責特約」といいます。

築年数の古い住宅は、瑕疵担保免責として売りに出されることがあります。このような住宅は、どのような隠れた瑕疵が見つかるか、売主にとっても想定できない場合があるため、瑕疵担保責任免責特約を設定することがあるのです。

ただし、もし売主が建物の隠れた瑕疵について知っていた場合、この特約は無効になります。

瑕疵担保責任のチェックポイント

住宅を購入する際に、瑕疵担保責任について買主が確認するべきポイントを見てみましょう。

購入物件が新築か中古かによって適応される法律の範囲が異なる

新築か中古かによって適応される法律は異なり、売主の瑕疵担保責任の範囲も違うため注意が必要です。

住宅の品質確保の促進等に関する法律第95条により、新築住宅の主要な構造部分の瑕疵については、売主は10年の瑕疵担保責任を負うこととされています。しかし構造計算書偽装問題を契機に、売主が十分な瑕疵担保責任を果たすことができないという問題が浮き彫りになりました。そこで、住宅購入者の利益の保護を図るため、2007年に特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律の「住宅瑕疵担保履行法」が成立しました。

この法律により、新築住宅の請負人や売主などの住宅事業者には、瑕疵担保責任を確実に履行するための資力確保措置として、保険への加入または保証金の供託が義務付けられています。

また、中古の住宅には、前述した民法と宅地建物取引業法が適応されます。売主が個人の場合、瑕疵担保責任は売買の際の契約書に瑕疵担保責任を負う期間を特約として記載するのが一般的ですので、必ず確認しましょう。前述のように、宅地建物取引業者が売主となる場合は、引き渡しの日から2年以上とする場合の特約を設定する場合を除いて、民法により買主に不利となる特約は無効となります。

購入予定物件の売主の住宅瑕疵担保責任保険について確認する

瑕疵担保責任免責特約が設定されている場合は、もしも瑕疵が見つかった場合に買主がすべて負担することになるため、物件の購入前に注意が必要です。購入したい物件の瑕疵担保責任の内容を確認し、購入前に信頼できる第三者の建物状況調査である「ホームインスペクション(住宅診断)」を受けるとよいでしょう。

また、売主が住宅瑕疵担保責任保険に入っているかを確認することも重要です。住宅瑕疵担保責任保険とは、買主が引き渡しを受けた建物に瑕疵が見つかった場合、その部分の修繕費をまかなう保険のことを指します。物件の引き渡し前に第三者機関が専門家による現場検査を実施し、問題がない場合に加入できます。

住宅瑕疵担保責任保険には、新築住宅を対象とした「新築住宅のかし保険」や、中古の住宅の売買を対象とした「既存住宅売買のかし保険」があります。さらに既存住宅売買のかし保険は、売主が宅地建物取引業者の場合と個人の場合で商品が異なります。

中古住宅の売買を検討される際に、瑕疵保険加入の有無を確認するのは重要なことです。保険に加入しているということは、審査を受けている物件と判断することができます。保険期間は商品により異なりますが、中古住宅の売買を対象とした保険では、宅地建物取引業者の場合は5年間または2年間、個人間の場合は5年間または1年間瑕疵に対して責任を負うという内容になっていて、瑕疵が見つかった場合も安心です。

まとめ

売主の瑕疵担保責任は住宅の購入者を守るために定められています。しかし、売主の瑕疵担保責任を正しく理解しないで契約すると思わぬリスクが発生する場合もあります。もし、よく分からないうちに瑕疵担保責任免責特約で契約してしまった場合、契約後に思わぬ欠陥が見つかり、修繕費をすべて自己負担するなどの事態が発生することもあります。住宅購入後のもしもに備えて、売主が住宅瑕疵担保責任保険に加入しているかなど、契約前にご自身で確認することが重要です。住宅購入に後悔を残さないために、瑕疵担保責任について正しい知識を身に付けましょう。

関連記事