オーナーチェンジ物件とは? メリット・デメリットやチェックポイントを解説

不動産投資において、「オーナーチェンジ物件」という言葉を目にすることがあります。このオーナーチェンジ物件とはどのようなものを指すのでしょうか。今回は、オーナーチェンジ物件の特徴やメリット・デメリット、チェックすべきポイントについてお伝えします。

オーナーチェンジ物件とは

オーナーチェンジ物件とは、マンション・アパートの1室や1棟、一戸建て、オフィスや店舗など物件の種類にかかわらず、入居者がいる状態でオーナーが代わる物件のことを指します。つまり、空室の状態で売買される場合はオーナーチェンジとは呼びません。

入居者との契約は、前オーナーからの賃貸借契約を引き継ぐので、入居者が退去する際の敷金の返還義務も新オーナーが引き継ぐことになります。

敷金は、売買代金と敷金を相殺して決済することで、前オーナーから新オーナーに引き継がれます。よって、販売価格が3,000万円で敷金が20万円の場合、新オーナーは敷金分を差し引いた2,980万円を前オーナーに支払うことになります。ただし、未払い家賃などに敷金を充当したという場合には、充当した金額が減額されます。

オーナーチェンジ物件のメリット・デメリット

オーナーチェンジ物件には、新オーナーにとってさまざまなメリットとデメリットがありますが、どのようなものがあるのか見てみましょう。

メリット

オーナーチェンジ物件のメリットは、以下のとおりです。

すでに入居者がいるので、家賃収入や利回りが明確になる

オーナーチェンジ物件は入居者がいる状態で物件を取得するため、毎月いくらの家賃収入が得られるかが明確です。また、過去の入居・退去のサイクルもある程度分かるため、利回りの計算や運用計画が立てやすいと言えます。

空室よりも賃貸中の部屋のほうが売買価格が安く設定される

賃貸中の物件において、入居者は賃借権によって居住する権利が認められており、正当な理由なく退去を求めることはできません。そのため、オーナーチェンジ物件は自分で住む目的では購入できず、投資用物件扱いとなり、住宅ローンが利用できないため、金利の高い不動産投資ローンを組むことになります。

このように、居住用に使えない、住宅ローンが使えないといった制限があることから、空室の物件よりも買い手がつきにくいため、価格が安く設定されていることが多いのです。

物件を取得した瞬間から家賃を受け取る権利を手にできる

新築物件や中古の空室物件の場合、入居者が決まるまで家賃収入は得られないので、ローンを利用している場合は、入居者が決まるまで自己資金でローンを返済し続けなければなりません。一方、オーナーチェンジ物件は取得した時から家賃収入が得られることが魅力です。

物件取得時にリフォームする必要がない

空室の物件を取得すると、次の入居者を募集するために部屋のリフォームをすることが一般的です。しかし入居者がそのままのオーナーチェンジ物件では、すぐにリフォームをする必要がないので、その分の手間や費用が少なくて済みます。

デメリット

このようにオーナーチェンジ物件にはさまざまなメリットがありますが、一方で以下のようなデメリットがあることを覚えておきましょう。

室内を確認することができない

オーナーチェンジ物件では室内を見ずに物件を取得することになります。そのため、現在の入居者が退去したあとに部屋の中を見てみたら、設備が古くなっていたり、壁や床が広範囲で傷んでいたりと、大掛かりな修繕が必要になるといったリスクがあります。

入居者を選べない

空室の状態で物件を取得した場合には入居者の審査をすることができますが、オーナーチェンジ物件では事前に入居者がどんな人かを知ることは難しいでしょう。物件取得後に、家賃滞納が多い人だった、近隣住民とトラブルを起こしやすい人だった、などが判明するケースもあります。

入居者との契約の条件を変えられない

前オーナーと入居者とが交わした賃貸借契約はそのまま引き継ぐことになりますので、その際に追加や変更をしたい条件があっても、正当な理由なく契約内容を変えることはできません。入居者に有利な条件が決められている場合があるので、賃貸借契約の内容は事前にチェックしておく必要があります。

家賃収入が保障されているわけではない

物件取得後すぐ入居者に退去される可能性もゼロではありません。入居者がいる状態で物件を取得できるといっても、安定した家賃収入は保障されていないのです。空室になったときにすぐに適切な対応ができるよう、対策を考えておくことが大切です。

オーナーチェンジ物件で失敗しないためのチェックポイント

オーナーチェンジ物件の購入後に後悔しないためにも、チェックポイントを確認しておきましょう。

サクラの入居者が入っていないか

例えばアパート1棟のオーナーチェンジでは、一時的に関係者などを住まわせて満室に見せかけ、不正に利回りを引き上げていることがあります。

以下のような物件の場合は、サクラの入居者が入っていることもありますので注意しましょう。

  • ガス・水道・電気のメーターが動いていない
  • 契約日が一定期間に集中している

管理会社の評判は良いか

サクラを入居させているような怪しい物件をつかまないためにも、きちんとした管理会社が管理している物件を見つける必要があります。インターネットなどで管理会社の評判について調べ、信頼できる管理会社かどうか見極めましょう。

物件を売りに出す理由は何か

オーナーが月々の家賃収入を手放してまで物件を売却したいのには、何らかの理由があります。「高齢で運営が難しくなった」「資金が必要になりやむを得ず手放す必要が出てきた」といった正当な理由があるのか確認しましょう。正当な理由がない場合、家賃を滞納する人が多かったり、住民がトラブルを抱えていたりする可能性も考えられます。

修繕履歴や不具合はないか

オーナーチェンジ物件は内覧できないため、部屋の内部や設備の状態を直接確認することができません。その分、「重要事項調査説明書」といった書類に目を通すことが大切です。修繕の履歴や不具合はないかなど、できる限り部屋の状況を把握しておきましょう。

保証人や保証会社との契約は有効か

賃貸物件の契約時には家賃滞納のリスクに備え、保証人もしくは保証会社をつけてもらうことになりますが、有効かどうか必ず確認をしましょう。保証人が亡くなってしまっている場合や、オーナーが代わった場合は保証を引き継げない保証会社に加入している場合もあります。保証人や保証会社が有効でないときは、入居者に新しい保証人を設定してもらうか、保証会社に加入してもらう必要があります。

まとめ

オーナーチェンジ物件は、手間や価格の面から見るとメリットが多いように思われるかもしれません。しかし、利回りの高さなど「目先の利益」だけを見て購入することは危険です。失敗しないためには、オーナーチェンジ物件のリスクを把握することが重要です。物件だけでなく入居者との契約内容など下調べは念入りにしておきましょう。

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