公示地価や路線価 土地の価格にはなぜいろいろな種類があるの?

公示地価や路線価という言葉を、新聞やテレビなどで目にしたことのある人がいるのではないでしょうか。土地の価格を示す名称のことで、実は4種類も存在します。今回は、この4種類の土地の価格について解説します。

「一物四価(いちぶつよんか)」といって、日本では1つの土地に、「公示地価」、「基準地価」、「路線価(相続税路線価)」、「固定資産税路線価」の4種類の価格が存在します。その4種類へ、実際に市場で売買される「実勢価格(時価)」を加えて「一物五価(いちぶつごか)」といわれることもあります。

市場での取引が適正な価格で行われるようにするために基準とする価格、税額計算の基準とする価格など、趣旨が異なるため、同じ土地であっても違った価格となるのです。

さっそく、4種類の土地の価格の趣旨と、調べ方を見ていきましょう。

公示地価は公示価格と呼ばれることもあり、地価公示法の定めによって国土交通省が毎年3月に公表する、その年の1月1日時点の全国に複数ある「標準地」の価格です。地価公示法は、高度成長期において土地が高騰し市場が混乱したことなどを受けて、1969年に施行された法律です。

条文には、「都市及びその周辺の地域等において、標準地を選定し、その正常な価格を公示することにより、一般の土地の取引価格に対して指標を与え、及び公共の利益となる事業の用に供する土地に対する適正な補償金の額の算定等に資し、もつて適正な地価の形成に寄与することを目的とする」とあります。

標準地とは「公示区域」という都市計画法で定める都市計画区域や、ある程度の土地取引が見込まれると国土交通省令で定める区域から、国土交通省の土地鑑定委員会が選定するもので、平成29年以降は全国に2万6,000地点が設定されています。

標準地一地点につき2人以上の不動産鑑定士にさまざまな側面から鑑定させ、それらを踏まえて同委員会が算出した標準地の1平方メートルあたりの価格が、「公示地価」です。

公示地価は、国土交通省の「標準値・基準値検索システム」で確認することができます。

基準地価とは、正式名称「都道府県基準地標準価格」のことで、国土利用計画法にしたがって都道府県知事が毎年9月に公表する、その年の7月1日時点の全国「基準地」の価格のことをいいます。公示地価と同様、適正な地価の形成を目的とするもので、1月1日時点の価格である公示地価の補完的な役割も持ちます。

評価の方法は公示地価と似ていますが、公示地価の標準地に該当する「基準地」は、都市計画区域外も対象となること、調査する不動産鑑定士は1人以上とされていることなどが、公示地価の場合と異なります。

基準地価は、国土交通省の「標準値・基準値検索システム」で確認することができます。

路線価とは?

路線価とは、路線(道路)に面する標準的な宅地の1平方メートルあたりの価格で、税額を算出する際の基準となる価格のことです。路線価には「相続税路線価」と「固定資産税路線価」の2種類がありますが、一般的に「路線価」は相続税路線価を指しますので、ここでも相続税路線価について説明をします。

相続税路線価は、国税庁が毎年7月に公表する、その年1月1日時点の道路に面する標準的な宅地の1平方メートルあたりの価格で、相続税や贈与税の税額を計算する際の基準に使用されるものです。通常、公示地価の80%程度に設定されます。

路線価は、国税庁が毎年公開する「財産評価基準書路線価図・評価倍率表のサイト」で確認することができます。トップページから、調べたい年度、都道府県、路線価図、市区町村の順に選択していくと、目的の地点の路線価を閲覧することができます。路線価は1,000円単位のため、例えば「300D」となっている場合は、30万円ということです。この「30万円×土地の面積」が、相続税の算出の基礎となる土地の評価額「相続税評価額」となります。

ただし実際は、土地の形状や奥行、借地権の設定の有無などでさまざまな調整をします。「300D」のように路線価の後ろにアルファベットが付いている場合がありますが、これは借地権割合を示します。借地権割合は、財産評価基準書路線価図の上方に明示されており、すぐに確認できます。借地権が設定されている土地については、先ほどの例でいうと、「30万円×土地の面積×借地権割合」で相続税評価額を算出します。

一方、路線価の記載がなく、「倍率地域」と書かれている場合があります。その地域の土地に関しては、「固定資産税評価額(この後説明する固定資産税路線価を基に出した土地の評価額)×定められた倍率」で、相続税評価額を算出します。サイトの左側に「この市町村の評価倍率表を見る」というメニューがあり、そこから該当の地域の倍率を見ることができますので、必要な場合は確認しましょう。

固定資産税路線価とは、市町村(東京23区は都:以降同様)が決定する基準年度における1月1日時点の道路に面する標準的な宅地の1平方メートルあたりの価格のことです。固定資産税路線価は3年に1度しか評価替えが行われないため、基本的に3年間同じということになります。その間の土地価格の変動によっては納税者に不利になるため、相続税路線価よりさらに低く、公示地価の70%程度に設定されている場合があります。また、著しい土地価格の変動があった場合は、時期を待たずに評価替えを行うこともあります。

相続税路線価と同じく、基本的に「固定資産税路線価×土地の面積」で、固定資産税や都市計画税、不動産取得税などの算出に使用される土地の評価額「固定資産税評価額」を出すことができます。ただし、各土地の条件により調整があり、さらに諸条件をクリアすれば、評価額が3分の1や6分の1に圧縮される「住宅用地の特例」もあります。

自身が所有する不動産の固定資産税評価額は、市町村から5月ごろに送られてくる納税通知書で確認できます。また、固定資産税の納税者や同居の家族などは、固定資産税評価額が記載された固定資産税課税台帳を閲覧することが可能ですので、市町村の資産税課などへ問い合わせるとよいでしょう。また、それとは別に毎年4月に、納税者本人が、自身が所有する不動産の評価額と他の評価額を比較することができるよう、無料の縦覧期間が設けられています。

なお、全国の固定資産税路線価は、一般財団法人資産評価システム研究センターの「全国地価マップ」で確認できます。全国地価マップでは、固定資産税路線価だけでなく、ほかの3つの土地の価格も確認することができ、大変便利です。

土地には4種類の価格があり、それぞれ使う目的が異なります。マイホームにかかる毎年の固定資産税や、実家を相続した場合の相続税の税額を求める場合など、日々の生活に関係してくることもあります。それぞれの特徴や調べ方を押さえておくとよいでしょう。

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