不動産の資産価値とは? 価値を維持し向上させるために知っておくべきポイント

不動産の購入を検討している人や保有している人は、資産価値が気になるのではないでしょうか。今回は、不動産の資産価値を決める要素や、資産価値を保つポイントなどについて解説します。

不動産の資産価値とは

不動産の資産価値は、「リセールバリュー」という指標で表されます。リセールバリューは、一度取得した不動産について「売却するときにはいくらで売れるか」という価値を数値化したものです。そのため、売却価格が落ちにくい物件が「資産価値の高い物件」ということができます。

資産価値が高いということは、それだけ物件に需要があるということです。つまり、立地や設備・仕様・住環境など、その不動産に何かしらの魅力があるといえます。

ほかにも、資産価値は競合物件からも影響を受けます。近隣エリアに人気のある物件があれば、入居者を獲得するために自分の所有する不動産の家賃を下げるといったことを行う必要があるかもしれません。家賃を低く設定すると、不動産の売却価格も低くなるため、資産価値は下がります。

また、金融機関が資産価値を査定する際には、構造と築年数が深く関係してきますので、その点も理解しておく必要があります。

耐用年数

耐用年数は、国税庁によって定められています。構造によって、以下のように異なります。

  • 木造:22年
  • 金属造:骨格材の肉厚が3㎜以下は19年、3㎜以上4㎜未満は27年、4㎜以上は34年
  • 鉄筋コンクリート造:47年 

もちろん、上記の年数を経過したからといって住めなくなるというわけではありません。ただ、実際に木造戸建ての建物部分は、不動産会社によっては築20年~22年ほどで査定価格をゼロにするという場合もあります。そのため、上記の年数を境に資産価値が落ちる可能性がある点は認識しておきましょう。

金融機関の査定方法

資産価値を測る際に、以下のように土地と建物の金額を合わせて計算する「積算価格」という方法を使用することがあります。

  • 土地:相続税評価額×土地面積
  • 建物:再調達価格×建物延べ床面積×(残存年数÷耐用年数)

再調達価格は、同様の建物を建築するために必要となる費用のことで、建物の構造によって異なります。この式を利用すると、簡易的に自分の不動産の資産価値を測ることができますので、覚えておくとよいでしょう。

資産価値を維持するためにすべきこと

では、不動産の資産価値を維持・向上するためにはどのようなことをすればよいのでしょうか。マンション投資を例として、見てみましょう。

ポイント1:共用部分の修繕計画を立てる

まず一つめのポイントは「共用部分の修繕計画を立てる」ことです。共用部分を適切に修繕することで資産価値を保つことができます。具体的には次の項目について考えていく必要があります。

共用部=物件の顔

そもそも共用部分の修繕計画が資産価値に影響を与える理由は、共用部が物件の顔とも呼べる部分だからです。どんなに室内がきれいでも、外壁がボロボロの物件であれば評価は良くないでしょう。そのため、精度の高い修繕計画の立案が必要であり、定期的な見直しも必要になるというわけです。

長期修繕計画

共用部分の修繕計画は、区分マンションであれば管理会社が策定しています。また、一棟マンションであればオーナーである所有者が策定しなければいけませんが、基本的には管理を委託している管理会社が策定しますので、過去に実績のある管理会社を選ぶようにしましょう。また、数年ごとに劣化状況を見て修繕計画を見直すことで、より資産価値を保ちやすくなります。

区分マンションの場合は、管理会社が計画を立てるので独自の修繕計画を立てることはできません。そのため、事前に立てられている計画について以下の点をチェックしましょう。

  • 30年超のスパンで策定されているか
  • 修繕積立金は運用されているか

エレベーターの入れ替え工事などがあるので、修繕計画は30年超のスパンで策定するのが理想です。また、修繕計画の資金は低リスクの金融商品で運用されることがあるため、どのような方法で運用されるかも知っておいたほうがよいでしょう。

ポイント2:リフォームを行う

二つめのポイントは、リフォームを行うことです。リフォームに関しては以下の点を理解しておきましょう。

壁紙とフローリングのリフォーム

壁紙とフローリングは室内でも面積が広い部分なので、この2か所をリフォームする効果は大きいといえます。リフォーム費用は時期や業者によって異なりますので、リフォームをする際は事前に業者に問い合わせをし、相談することが重要です。そのうえで、見積額を加味した費用対効果を検証し、リフォームするかどうか判断しましょう。

水回り設備のリフォーム

リフォームを行う際は、以下のような水回りの設備も欠かせません。

  • キッチン
  • トイレ
  • 洗面所
  • 浴室

これらのリフォーム費用は、どの部分を入れ替えるか、どのメーカーにするかによって金額は大きく変わります。最新設備を導入する場合、高額になるでしょう。費用と効果を総合的に考えて実施する必要がありますが、衛生的で使いやすい設備にしておくことは資産価値を維持するための大きな要素です。

資産価値を高める方法

最後に紹介するのは資産価値を高めるための方法です。資産価値を高めるためには、以下のような設備の追加をし、住環境を充実させるとよいでしょう。

  • 防犯カメラの設置
  • カメラ機能を搭載したインターホンの設置
  • 宅配ボックスの設置
  • インターネット完備

例えば、女性が多いマンションであれば防犯面を強化する、単身ビジネスマンの多いマンションであれば宅配ボックスを設置するといったことが考えられます。

ただし、こうした設備の追加は一棟マンションの場合はスムーズにできますが、区分マンションの場合は管理組合の承認が必要になるため、実施が難しいことがあります。そのため、区分マンションの場合は、リフォームによって価値を高めることが重要です。 

まとめ

不動産の資産価値は、さまざまな要素によって決まります。また、不動産の資産価値を維持し高めていくためには、リフォームをはじめ、さまざまなことを実施する必要があります。不動産を購入・保有する際には、資産価値を意識するようにしましょう。

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