不動産投資の経費とは? 確定申告の方法とあわせて確認

不動産投資を始めると、さまざまな費用が発生します。そのなかには、経費にできるものとできないものがあります。今回は、不動産投資において経費に分類される費用を紹介するとともに、経費を計上するために必要な確定申告についても説明します。

不動産投資にかかる経費の種類

不動産投資では、家賃収入によって得られた利益を不動産所得として計上し、税金を納める必要があります。この不動産所得は、以下のように家賃などで得られた収入から経費を差し引いて求めることになります。

不動産所得=総収入金額(家賃収入等)-経費

では、不動産投資の経費にはどのようなものが当てはまるのでしょうか。基本的には、以下のものを不動産投資の経費として計上できます。

固定資産税、都市計画税、不動産取得税、印紙税

不動産投資では、不動産の所有者に対して課される固定資産税や都市計画税、不動産取得時に課税される不動産取得税、売買契約書に印紙を貼付して納税する印紙税がかかります。これらの税金の支払いは、経費として計上できます。

火災保険料や地震保険料

家賃収入のある不動産に火災保険や地震保険の保険料をかけている場合は、経費として計上できます。

管理費用

不動産を運用するにあたって、物件の清掃や家賃回収代行などを管理会社に委託した場合、その管理費用(管理委託費)は、経費として計上できます。管理会社に管理を委託せず、自主管理する場合には発生しません。

司法書士報酬や税理士報酬

物件取得に要した登記費用(登録免許税・司法書士報酬)や、毎年の不動産所得の税金計算において税理士に依頼している場合の税理士報酬は経費として計上できます。

修繕費(資本的支出以外)

建物の修繕に要した費用のうち、修繕費に該当する分は経費として一括計上できます。

修繕費とは、建物の機能を回復させるために費用を支出したものです。一方、建物の機能を向上させるために費用を支出した場合は資本的支出とされます。

修繕費には、入居者が退去した後のクリーニング代や壁紙の交換、給湯器やエアコンなどの設備交換したようなものが分類されます。

資本的支出の具体例としては、外壁塗装や壁紙をよりグレードの高いものに変更したり、ガス給湯器を追いだき付きオートバスへ変更したりするといったものが挙げられます。

ただし、「10年前に仕入れた給湯器を取り換える場合、10年前と同じ価格帯で仕入れたらグレードがアップする」場合などは、修繕費と資本的支出のどちらにあたるのか、簡単に判断することが難しいこともあります。

何が修繕費で何が資本的支出にあたるのか、判断が付きにくい場合は専門家である税理士に相談するようにしましょう。

ローン金利

不動産購入のためにローンを利用している場合、ローン支払い額のうち金利部分は経費として計上できます。元本部分については経費計上ができないので、注意が必要です。

減価償却費

建物の経年劣化に応じて毎年算出する減価償却費は、経費として計上できます。

建物は構造や素材により耐用年数が法律で決められており、例えば木造は22年、鉄骨造(鉄骨の肉厚4mm超)は34年、RC(鉄筋コンクリート)造は47年となっています。また耐用年数ごとに償却率が設けられており、木造は0.046、鉄骨造は0.030、RC造は0.022となっています。

減価償却費は建物の価格×償却率で計算されます。したがって、建物部分の価格が5,000万円のRC造である場合、5,000万円×0.022=110万円を毎年費用として計上できることになります。

ちなみに、上記は事業用(賃貸マンションなど)の場合の耐用年数です。マイホームやセカンドハウスなど非事業用の建物の耐用年数は、木造住宅33年、鉄骨造51年、RC造70年、償却率は木造0.031、鉄骨造0.020、RC造0.015となっています。計算時に間違わないように注意しましょう。

減価償却費は、最初に支払った物件取得費を数十年に分割するもので、実際には各年に費用を支払っているわけではないにもかかわらず経費にできるため、うまく活用すると高い節税効果を発揮することができます。

不動産投資で経費として計上できない費用

一方、不動産投資に関する費用として支出したのにもかかわらず、経費として計上できないものもあります。それぞれについて詳しく見ていきましょう。

身内への給与の支払い

配偶者や子どもなど、身内が事業に協力しているからといって、身内に対して支払う給与を経費として計上できるわけではありません。

ただし、事業的規模と見なされる場合で、帳簿の記録に基づいて所得金額や税額を計算して確定申告を行う「青色申告」においては、「青色事業専従者給与」として経費計上できます。

所得税や住民税

固定資産税や都市計画税、不動産取得税、印紙税は経費として計上できますが、不動産所得や譲渡所得に対して課税された所得税や住民税などを経費として計上できません。

ローン返済額のうち元本部分

不動産購入にあたってローンを利用した場合、その返済額のうち金利部分は経費として計上できますが、元本部分は計上できません。

資本的支出

外壁塗装や壁紙の張り替えで、特にグレード変更等のない原状回復のための修繕であれば、修繕費として経費計上できますが、グレードの高い塗装や壁紙に変更すると、資本的支出と見なされ、経費計上できないことがあります。

詳しくは税理士に相談のうえで判断するようにしましょう。

事業に関係のない支出

水道光熱費や交通費は事業に関係あることが取引の記録から明らかであれば経費として計上できますが、事業と関係ない分については計上できません。

確定申告の手続き方法

不動産投資で得られた利益は源泉徴収されないため、すべての取引記録を取り、自分で納税額を計算して確定申告する必要があります。ここでは、確定申告について必要書類と確定申告の期間、確定申告の方法をお伝えします。

確定申告の必要書類

確定申告の必要書類としては以下のようなものがあります。

  • 確定申告書B
  • 不動産所得用の青色申告決算書
  • 源泉徴収票(給与所得者の場合)

確定申告書Bや不動産所得用の青色申告決算書については、税務署で用紙を受け取る、またはインターネット上でダウンロードして印刷して記入するか、「e-Tax」で直接入力するかになります。ちなみに、確定申告書Aという書類もありますが、こちらは給与所得や一時所得のみの人が利用するものです。

源泉徴収票は、給与所得者の確定申告で必要となります。会社から配布されるものなので、もらっていなかったり、紛失したりした場合は会社に相談し、発行を申請しましょう。

その他、確定申告書に記載する金額を調べるために、売買契約書やローンの返済予定表、修繕した場合はその見積書や領収書、固定資産税通知書などを事前に用意しておくとよいでしょう。

確定申告の期間(2月16日~3月15日)

確定申告の期間は毎年2月16日~3月15日です。2月16日か3月15日が休日だった場合には後ろ倒しとなります。この期間中、税務署やインターネットで申告書を提出するか、自治体ごとに税務署とは別に設置される確定申告会場で行いましょう。

なお、税務署は平日しか開いていませんが、確定申告のための特設会場は土日も開いている場合があります。事前に、管轄となる税務署のホームページで調べておくとよいでしょう。

確定申告の三つの方法

確定申告を行うには、三つの方法があります。

一つめは郵便で申告書を送る方法で、郵送の場合、消印の日が提出日となります。

この方法では、直接税務署や特設会場に足を運ぶ必要がない分手間がかかりませんが、税務署の職員による簡易的なチェックもされないので、記入ミスなどないよう注意が必要です。

もし、提出した申告書に不備があった場合には「知らなかった」では済まされません。提出後、自分で間違いに気づいて期限内に申告すればペナルティはありませんが、期限後に税務署から連絡を受けてから訂正するとなると、ペナルティが発生します。申告額より正しく計算した税額が少なくなる場合は、更正の請求書を出し還付を受けることができますが、納税額が増える場合は、修正申告をして、増えた税額に対しては延滞税に加えて過少申告加算税を納める必要があります。また、税務署から指摘を受ける前の申告であっても、期限後であれば延滞税が課されることになります。

二つめは税務署の窓口に行って申告書を提出する方法です。自宅で申告書を作成し、税務署の窓口に持って行ってもよいですし、特設会場で説明を受けながら申告書を作成することもできます。

特に特設会場は混雑することが多いため、記入方法を聞きたい場合などは確定申告時期が来たら早めに出向くようにしましょう。

三つめはインターネットで申告書を提出する方法の「e-Tax」です。この方法で申告するためにはマイナンバーカードや住民基本台帳カードなどと、それを読み取るカードリーダー(ICカードリーダライタ)を用意するか、事前に税務署に足を運んでIDとパスワードを発行してもらう必要がありますので、あらかじめ準備をしておきましょう。

まとめ

不動産投資をスムーズに行うためには、お金の流れを把握し、管理をしていくことが重要です。そのためには、不動産投資に関する経費について知っておく必要があります。経費についてきちんと把握し、納税するようにしましょう。

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