物件情報で見かけるセットバックとは? メリット・デメリット、注意点を解説

不動産投資や住宅購入をする際に物件情報を見ていると、「セットバック要」と記載されているものを目にすることがあります。セットバックとは、どのようなものなのでしょうか。今回は、セットバックの概要やメリット・デメリット、注意点について解説します。

セットバックとは?

建築基準法第42条第2項に「道路であると見なされた幅4m未満の道(2項道路という)に面している土地においては、決められた範囲内に建築物を建てられない」という規定があります。その道の中心線から2mの水平距離内には建築物を建てられません。さらに、その道の反対側が川や線路、あるいは崖地などになっている場合は、その川、線路、崖地側の道路境界線から水平距離4mの範囲には建築物を建てられません。

このような条件のため、該当する土地に建物を建てる場合に、道の中心線や端から下がって建物を建てることをセットバックと呼びます。

セットバックの具体例

例えば、建築予定地に面した道路の幅が3mであれば、その道路の中心線から2mは水平距離を確保しなければなりません。この場合、道路の中心線から建設予定地までの距離は1.5mであるため、道路の端から0.5mセットバックしなければ建築物は建築できないということになります。しかし、0.5mセットバックしたとしても、道路幅は3.5mしか確保できていません。

しかし、反対側でも建築物を建築するときには0.5mセットバックするので、結果的に道路の幅は4mになります。

ただし、前項の条件にも示されているように、道路の反対側が川や線路の場合には、道路境界線から4mの距離を取らなければなりません。

仮に、反対側が川である道路に面していて、道路の幅が3mだったとしましょう。その場合は、川と道路との境界から4mの道幅を確保する必要があるので、道路の端からは1m下がったところから建築物を建築しなければなりません。

セットバックのメリット・デメリット

セットバックをすることで、さまざまなメリット・デメリットがあります。このメリット・デメリットに関しては、セットバックが必要となる土地を保有しているオーナーの視点で解説します。

セットバックのメリット

セットバックをすることで、以下のようなメリットがあります。

非課税になる場合がある

土地を購入した場合、固定資産税、都市計画税などがかかります。もし、セットバックした場合には、申告して敷地と道路後退部分が分割されていれば、道路後退した部分の面積分は非課税となります。このような手続きをしておく必要があることを忘れないようにしましょう。

防災の面でプラスになる

そもそもセットバックするというルールがある大きな理由は、防災面において安全な周辺環境を確保するためです。具体的には以下のようなことが考えられます。

  • 消防車の乗り入れがしやすい
  • 避難スペースを確保しやすい
  • 延焼を防ぐことができる

こうした環境を整えることは、セットバックしてその土地に建築物を建築する人からすれば、生活を守るための措置でもあり、大きなメリットであると言えます。

資産価値の向上につながる場合もある

セットバックすることによって道路が広くなれば、「見通しが良くなり、防犯面で安心できる」「日当たりが良くなる」といったメリットがあります。これらの点が、土地の資産価値向上につながることもあるでしょう。

セットバックのデメリット

一方、セットバックをすると、以下のようなデメリットがあります。

建物を建てる際に建築できるスペースが狭くなる

セットバックをすることで、家屋などの建築物を建てることができる土地の面積が狭くなります。新たな家屋を設計する際には、注意が必要です。

セットバックする部分には建築物を建てられない

セットバックする部分には、家屋はもちろん、塀も駐車場も建築することができません。そのため、配置やデザインなどを工夫する必要がでてきます。

セットバックをするために費用がかかる

セットバックを行うには、距離を測量したり、側溝の整備や道路の舗装などをしたりするための工事費用などが必要になります。また、セットバックするということは、そのセットバックした部分が私道になることでもあり、その場合は所有者が税金などを支払い、近隣住民から私道負担金を徴収することになります。

もし、「私道の維持管理が大変」という場合は、「多くの人に利用されている」「道路への突出物がない」「抵当権など、所有権以外の権利が設定されていない」といった一定の審査基準をクリアすれば、市区町村へ寄付をし、公道にすることができます。この審査基準は市区町村によって異なるため、寄付をする際は確認するようにしましょう。

セットバックの注意点

このようにさまざまなメリットやデメリットがあるセットバックですが、以下のような注意点についても認識しておきましょう。

道路の幅を確認する

セットバックが必要なときには、道路の幅を確認しましょう。そうすれば、建物を建築できる面積がどの程度減るのかが分かります。

セットバック後の面積が分かれば、その面積を敷地面積から除外して、建ぺい率や容積率を計算することになります。それに従って計算すると、土地に建築できる建築物の大きさが分かってきます。

私道負担となる事項を確認する

セットバックした部分の私道の維持管理(補修など)については、私道の所有者に責任があることを認識しておきましょう。そのため、セットバックした場所が私道になるのであれば、その取り決めをよく確認しておく必要があります。

自主的なセットバックもあり得る

ここまで解説したように、セットバックはあくまで建築基準法にのっとり「セットバックせざるを得ない」ということが前提です。しかし、場合によっては、建築基準法に違反していなくても、所有者が自主的にセットバックを行うケースもあります。

例えば、建築基準法第56条では、道路面の日照や風通しを確保するために、建物が接する道路の幅や建物の高さなどが定められています。簡単に言うと、反対側の道路境界線から自分の土地上空に向けて斜線を引き、その斜線の範囲内でしか建物を建築できないというものです。このようなときは自主的にセットバックしないと、建物が凸凹の形状になり、見た目も悪く建築コストも高額になりやすいというデメリットがあります。このようなケースは設計事務所などと相談して対応をする必要がありますが、自主的なセットバックもあり得るという点は認識しておきましょう。

まとめ

セットバックすることで得られるメリットもあればデメリットもあります。「セットバック要」と記された土地や建物を購入する際は、該当する道路の状況や付随する条件を確認することが重要です。住宅購入や不動産投資をする際は、まずはセットバックの必要性があるかどうかを確認するようにしましょう。

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