土地を借りる際に発生する「借地権」とは? 種類やメリット・デメリットを解説

建物を建てる場合、土地を買って建てる方法と、土地を借りて建てる方法があります。土地を借りて建物を建てる場合、借地権を得る必要があります。この借地権とはどのような権利なのでしょうか。今回は、借地権についての基本的な情報や、土地に借地権が付いている物件に関するメリット・デメリットなどについて解説します。

借地権とは「土地を借りて家や建物を建てられる権利」のことです。また、借地権には「借地借家法に基づく借地権」と「民法上の借地権」があります。

前者は「第三者の土地を借りてその土地に建物を建てられる権利」のことで、後者は「建物の建築・所有を目的としない、駐車場や資材置き場などで適用される権利」です。今回は、前者の借地借家法に基づく借地権について解説します。

借地権にはいくつか種類がある

借地借家法に基づく借地権にはいくつかの種類があります。

まず、「借地借家法」は平成4年8月1日に施行された法律で、それ以前は「借地法」という法律でした。

この二つの法では、借地に関する内容について少し異なっています。ここでは分かりやすいように借地法のことを旧法、借地借家法のことを新法と呼ぶことにします。

借地権については、新法が施行されているにもかかわらず、旧法も続いています。これは、借地は数十年に及ぶのが一般的であり、いまだに旧法で契約を結んでいる借地があるためです。したがって、平成4年8月1日以前に契約を締結した借地契約については、旧法が適用されています。

なお、旧法による借地権のことを「借地権」と呼び、新法による借地権は、旧法の借地権に相当する「普通借地権」があるほか、契約期間満了後の更新のない「定期借地権」が新設されています。「定期借地権」は、さらに「一般定期借地権」「建物譲渡特約付借地権」「事業用借地権」の3つに分かれており、それぞれ契約期間や契約期間満了後の取り扱いに違いがあります。

借地権には「対抗要件」がある

旧法であっても新法であっても、人から借りた土地の上に建物を建てるのですから、何とも不安定な権利のように感じるかもしれません。例えば、借地契約を結んだ後、土地所有者が土地を売却したら、借地契約はどうなるのでしょうか。

この場合、土地が売却されたときに建物が建っており、建物の所有に関する登記と借地に関する登記がなされていれば、土地を明け渡す必要はありません。これを、「対抗要件を備えている」と表現します。

ただし、建物の所有者と土地の借地人の名義が違う場合、例えば建物の所有者は子ども名義で、土地の借地人は親の名義になっているような場合には、対抗要件とはならないため注意が必要です。

借地権付き物件のメリット・デメリット

借地権について理解したところで、借地権付き物件を取得する場合のメリット・デメリットを見てみましょう。

メリット

まず、借地権付き物件を購入するメリットとして、価格を抑えられることが挙げられます。

特に地価の高いエリアでは、一戸建てを購入する際に、土地代の割合がかなり大きくなってしまうことがあります。借地権付き物件であれば、毎月の地代を支払う必要はあるものの、購入時の費用を抑えることができます。

また、借地の場合、土地の所有者は土地所有者のままなので固定資産税や都市計画税を支払わなくてよいというメリットもあります。

このように、借地権付き物件は購入時の費用や税金を抑えられることが大きなメリットと言えるでしょう。

デメリット

一方、デメリットとしては、毎月地代を支払う必要があることです。購入時の費用は安くとも、トータルで見るとどちらがよいか計算したうえで判断したほうがよいでしょう。

さらに、借地権付き物件は借地権がない物件と比べると融資を受けにくいというデメリットもあります。特に更新がない借地権である定期借地権の場合、契約期間満了後は建物を解体する必要があるため、通常の融資は受けられない可能性が高く、定期借地権用のローンがある金融機関を探す必要があります。

借地権付き物件と借地権がない物件、どちらを選ぶか

借地権付き物件は、初期費用を安く抑えられるというメリットがありますが、毎月地代が発生することや、いつかは土地を返還しなければならないといったデメリットがあります。

また、融資を受けづらいことから購入することが難しく、さらに売却しづらくなるため不動産投資においては大きなデメリットです。

しかし東京23区内の主要駅近くといった、立地の良い場所での取得を検討するのであれば、借地権付き物件であっても売却しやすいケースがあります。どれくらいの期間利用するのか、利用する期間の総合的な資金はどれくらいであるかを検討したうえで、借地権付き物件の購入を考えてみるとよいでしょう。

借地権の売却手順や留意点

借地権付き物件のメリット・デメリットを確認しましたが、借地権は売却することができます。誰に売却するかによって売却方法が異なりますので、売却手順や留意点について見ていきましょう。

第三者に売却する場合の売却手順

第三者に売却する場合、まずは土地所有者に売却についての承諾を受ける必要があります。

なお、これらの承諾を得られた場合、土地所有者に対して借地権価格の10%程度の承諾料を支払うのが一般的です。

承諾後、借地契約の条件のすり合わせを行い、条件が折り合えば不動産会社に媒介を依頼するなどして買主(第三者)を探し、見つかったら土地所有者と買主との間で新たに借地契約を結ぶことになります。

土地所有者に買い取ってもらうこともできる

借地権は、土地所有者に買い取ってもらうこともできます。

借地人と土地所有者との間で日ごろからコミュニケーションが取れているのであれば、直接やり取りして売買条件を決めてもよいのですが、そうでない場合には不動産会社に仲介を依頼するのが無難です。

なお、建物の存在は借地人にとって借地権を主張する重要な要素となるため、建物の解体のタイミングには十分留意する必要があります。可能であれば、建物を解体することなく引き渡すかたちが望ましいでしょう。

等価交換という方法もある

等価交換とは価格や価値の等しい物どうしを交換することです。借地権の場合は、土地所有者が持つ土地の所有権である底地の一部と借地権の一部を等価交換して土地を面積按分で分けるといったものです。等価交換後は、元の土地所有者と元の借地人とで、それぞれの持分に応じた所有権を持つことになります。

土地の大きさが十分で、道路に接していればそれぞれが建物を建てることも可能です。

借地権には、さまざまな種類があり、また売却することもできます。借地権付き物件を購入する場合は、契約内容をきちんと把握しておかないと、融資を受けられないといったことにつながる場合もあります。借地権について理解を深めたうえで、土地を購入することが資金的に難しい都心の一等地などで不動産を取得するような場合は、借地権付き物件を検討してみてはいかがでしょうか。

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