不動産購入時に知っておきたい! 諸費用の基礎知識と節約方法

不動産を購入する際、物件以外にも費用が発生します。具体的には、どのような費用が発生するのでしょうか。今回は、不動産を購入する際の諸費用の種類や総額の目安、節約の仕方を紹介します。

不動産購入時にかかる諸費用の種類

土地やマンションや建売住宅を購入する場合や、注文住宅を建てる場合には、不動産自体の代金以外にさまざまな費用がかかります。

不動産は大きな買い物になるため、日常の買い物と異なり、契約と決済は別の日に行い、決済にはローンを利用することもあります。今回は、「契約時」「決済時」「ローン借入時」に分けて、不動産購入時に発生する費用の種類を見ていきましょう。

契約時

契約時にかかる費用は以下のとおりです。

印紙税

売買契約書や建設工事請負契約書などに貼る収入印紙代のことです。租税特別措置法により、その契約書で売買される商品の価格に応じて金額が定められており、2014年4月1日から2020年3月31日までの間に契約を交わされた場合、軽減措置が講じられます。例えば、2019年5月に3,000万円の新築マンションの売買契約を交わす場合は、1万円になります。

不動産会社への仲介手数料

中古物件の場合は不動産会社を介して不動産を購入することが一般的ですが、その際に不動産会社に対して支払うものです。宅地建物取引業法によって、金額の上限は次のように定められています。

  • 不動産価格200万円以下の部分……不動産価格×5%
  • 不動産価格200万円超400万円以下の部分……不動産価格×4%
  • 不動産価格400万円超の部分……不動産価格×3%

例えば、3,000万円の中古マンションの場合は、「200万円×5%+200万円×4%+2,600万円×3%」=96万円で、これに消費税がかかり、96万円×1.08=103万6,800円が仲介手数料となります。この金額を、契約時と決済時に半分ずつ支払うのが一般的です。新築物件の購入時には、この費用は発生しません。

決済時

決済時にかかる費用は以下のとおりです。

登録免許税

不動産を購入した際は次のような登記を行いますが、その際に支払う税金が登録免許税です。

  • 売買などで所有権を売主から買主に移転する「所有権移転登記」

土地 固定資産税評価額×2%(※1)
建物 固定資産税評価額×2%(※2)

  • ※1 ただし、2021年3月31日までに取得したものについては、1.5%に軽減されます。
  • ※2 ただし、2020年3月31日までに取得した「自己居住用」「床面積が50㎡以上」「取得後1年以内の登記」など住宅用家屋の条件に該当する建物の場合は0.3%(一定の要件を満たした特定認定長期優良住宅や認定低炭素住宅については0.1%、一戸建て特定認定長期優良住宅については0.2%)に軽減されます。
  • その建物について初めて所有権を登記する「所有権保存登記」

各法務局の新築建物課税標準価格認定基準表をベースに出した価格×0.4%

*ただし、2020年3月31日までに取得した上記※2の住宅用家屋の条件に該当する建物の場合は0.15%(一定の要件を満たした特定認定長期優良住宅や認定低炭素住宅については0.1%)に軽減されます。

例えば固定資産税評価額1,000万円の土地に、基準表をベースに出した価格1,000万円の一戸建て注文住宅を建てて、2019年6月に登記した場合の登録免許税は、土地の所有権移転登記(1,000万円×1.5%)+建物の所有権保存登記(1,000万円×0.15%)=16万5,000円です。

この他、住宅ローンを利用する際の「抵当権設定登記」がありますが、その際の登録免許税については、「ローン借入時」の項目で説明します。

司法書士への手数料

登記は自分で行うこともできますが、間違いのないよう司法書士に依頼するケースが一般的です。その際、司法書士に手数料を支払う必要がありますが、金額は自由に決めることができるため、司法書士によって異なります。司法書士を不動産会社が指定してくる場合もありますが、ほかに信頼できる人を知っているならその人に頼んでも問題ありません。

日本司法書士会連合会の調べによると、手数料の相場は、所有権移転登記で4~5万円、所有権保存登記で2~3万円といったところです。ただし、取り扱う登記の難易度や地域によりかなり開きがあります。

不動産会社への仲介手数料

契約時で半分支払い済みですので、残り半分を支払います。ただし、契約時に全額支払った場合はここでは必要ありません。

ローン借入時

ローン借入時にかかる費用は以下のとおりです。

印紙税

住宅ローンの契約書に貼る印紙代です。この契約書に貼る印紙代は借入金の額により金額が定められており、仮に3,000万円のローンを組んだ場合は、2万円になります。

金融機関への手数料

住宅ローンを組む金融機関へ支払う事務手数料です。金融機関ごとに異なります。

保証料

何らかの理由でローンの返済ができなかったときに、保証会社に保証してもらうために支払うものです。借入金額や返済期間、金融機関などによって異なります。

保険料

火災に対して補償する火災保険や、死亡や高度障害で住宅ローンの返済ができなくなった場合に備える団体信用生命保険などの保険料です。住宅ローンの申込条件として義務付けられている場合が多くあります。

登録免許税

住宅ローンを組む際は、金融機関が不動産に抵当権を設定するのが一般的です。登録免許税は、その抵当権設定登記の際の税金のことです。借入金額×0.4%で出しますが、2020年3月31日までに取得した「自己居住用」「床面積が50㎡以上」「取得後1年以内の登記」など住宅用家屋の条件に該当する建物の場合は税率が0.1%に軽減されます。

また、抵当権は土地にも設定されますが、土地の登記についても登録免許税の軽減があります。2021年3月31日までに登記を行うと、所有権移転登記の場合は2%が1.5%に、自分が所有する土地を銀行などに信託して登記する信託登記の場合は0.4%が0.3%に低減されます。

不動産購入時の諸費用の概算

不動産の購入時における費用はさまざまなものがあり、金額もまちまちです。実際に契約、ローン借入、決済と進んでいかなければ、正確な金額を出すのは非常に難しいため、予算立ての段階ではある程度の目安が分かればよいでしょう。

一般的に不動産購入にかかる諸費用の総計は、物件価格の3~10%が目安になります。3~10%と幅があるのは、中古物件や新築物件といった種類、住宅ローンの借入金額、保証料の有無などにより、かなり開きがあるからです。甘く見積もって実際は諸費用が高くなり困ったということにならないよう、高めの10%で考えておくといいでしょう。

仮に3,000万円の物件なら、諸費用の総額は3,000万円×10%=300万円になります。かなり大きな金額になることが分かります。

また、通常予算立ての段階では考慮しないことが多いのですが、着工の前に行う地鎮祭や家の土台ができたときに行う上棟式などの費用も別にかかってきます。

地鎮祭や上棟式は地域や家庭によって考え方も異なるため、一概にいくらかかるとはいえませんが、地鎮祭は神主へのお礼やお供え物などで数万円、上棟式では、大工や職人などの方々への祝儀や食事の用意などが発生する場合があるため、数十万円かかるケースもあります。

不動産購入時にかかる諸費用を節約するコツ

不動産自体が高い買い物のため、諸費用は可能な限り抑えたいところです。節約のコツをいくつか紹介します。

仲介手数料

中古物件を購入する際に支払う仲介手数料は、その不動産会社自体が売主の場合には発生しません。また、仲介手数料の計算式は、上限額を出す式であるため、上限額より少ない場合もあります。上限で設定している不動産会社が多いようですが、なかにはそれより抑えている会社もありますので探してみるとよいでしょう。ただし仲介手数料は不動産会社の大きな収入源ですので、むやみに安く抑えている会社は、ほかに何らかの費用がかかったり、物件に問題があったりする可能性もあります。

住宅ローンの手数料・保証料

住宅ローンを利用する際の手数料や保証料は金融機関や商品によって異なります。同じような内容のローンなら、手数料や保証料の低いものを選びたいものです。保証料無料の金融機関もありますが、その場合は手数料が高いといったケースが多いため、手数料と保証料のトータルで比較するとよいでしょう。

保険料

建物の構造によって火災保険料は異なり、耐火性の高い物件ほど保険料は安くなります。保険料を抑えるために建物の構造を選ぶ必要はありませんが、購入した物件の構造だと保険料はいくらになるかを比較して保険を選ぶとよいでしょう。また、仲介する不動産会社が紹介する保険は、不要な補償までセットになっているといった理由で割高な場合があります。必ずしも紹介された保険を利用する必要はありませんので、ほかと比較して判断しましょう。

印紙税・登録免許税

印紙税や登録免許税は、課税が発生する時期により軽減措置がある場合があります。軽減措置の期間に合わせて買う必要はありませんが、念のためチェックするといいでしょう。

インテリアや家電などの費用

家が新しくなるとインテリアや家電も一新したくなりがちですが、これらの費用は抑えやすい費用のひとつです。今使っているものでまだ使えそうなら利用するなど、工夫しましょう。また、実際に住み始めてから徐々にそろえたほうが、サイズ選びなどの失敗がありませんし、余分なものを買わずに済みます。

まとめ

不動産の購入時には、さまざまな諸費用が発生します。大きな金額になりますので、前もって予算に組み込んでおく必要があります。また、抑えられる諸費用は抑えてしっかり節約しましょう。

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