住宅ローンで耳にする元利均等返済と元金均等返済とは?

住宅ローンを検討する際、「元利均等返済」と「元金均等返済」という言葉を耳にすることがあるでしょう。どちらも返済方法ですが、自分に合ったほうを選ぶ必要があります。ここではそれぞれの特徴について、モデルケースを使って違いを解説します。住宅ローンを検討する際の参考にしてください。

元利均等返済の概要とメリット・デメリット

元利均等返済は、住宅ローンの毎月の返済額、つまり「元金」と「利息」の合計額が、一定になるように計算された返済方法です。「利息」はローンの残高に応じて計算されるため、毎月の返済額は一定であっても、「元金」と「利息」の割合は異なっています。はじめは、ローン残高が多くなるため、返済額に占める「利息」の割合も大きいですが、返済が進めば進むほど、「元金」が占める割合が大きくなっていきます。元利均等返済の主なメリットとデメリットを確認しておきましょう。

メリット

  • 住宅ローンの総額や金利、返済期間など、返済方法以外のすべての条件が同じだった場合は、最初のころの月々の返済額が、元金均等返済よりも少なくすみます。
  • 毎月の返済額が同じであるため、月々の家計管理がしやすくなります。
  • 返済方法以外のすべての条件が同じだった場合は、元金均等返済より元金部分の減りが遅くなます。
  • 返済方法以外のすべての条件が同じだった場合は、元金均等返済より返済の総額が大きくなります。

デメリット

元金均等返済の概要とメリット・デメリット

「元金均等返済」は、住宅ローンの「元金」の総額を返済期間で等分し、毎月の返済額のうち「元金」部分が一定になるように計算された返済方法です。「元金」部分は一定ですが、「利息」はローン残高に応じて算出されるため、最初のころは多く、返済が進むにしたがって減っていきます。「元金」と「利息」を合わせた月々の返済額も、最初のころは多く、段々と少なくなっていきます。主なメリットとデメリットは以下のとおりです。

メリット

  • 毎月の返済額が段々と少なくなっていきます。
  • 返済方法以外のすべての条件が同じだった場合は、元利均等返済より元金部分の減りが早くなります。
  • 返済方法以外のすべての条件が同じだった場合は、元利均等返済より返済総額が少なくすみます。
  • 返済方法以外のすべての条件が同じだった場合は、最初のころの月々の返済額が元利均等返済より多くなります。
  • 返済負担率(年収に対する年間の返済額の割合)がローンを組む際の審査基準になる場合、最初のころの年間返済額が多いため、元利均等返済に比べて審査が不利になる可能性があります。

デメリット

元利均等返済と元金均等返済の返済額を確認しよう!

それぞれの特徴がわかったところで、元利均等返済を選択した場合と元金均等返済を選択した場合の月々の返済額や返済総額などの違いを、実際に数字を入れて確認していきましょう。

ここでは住宅金融支援機構のシミュレーターを利用し、借入期間30年の固定金利1.3%、ボーナス払いなしで3,000万円の住宅ローンを組んだ場合をモデルケースに見ていきます。

なお、本来住宅ローンを組む際には手数料や保証料などがかかりますが、ここでは計算を簡略にするため、考慮しません。また、返済方法以外の条件はまったく同じとします。

元利均等返済

返済総額は、3,624万5,144円になります。

  • 当初…6万8,181円(元金部分)+3万2,500円(利息部分)=10万681円(月の返済額) 2,993万1,819円(ローン残高)
  • 5年後…7万2,679円+2万8,002円=10万681円 2,577万5,594円
  • 10年後…7万7,558円+2万3,123円=10万681円  2,126万7,636円
  • 15年後…8万2,763円+1万7,918円=10万681円 1,645万7,098円
  • 20年後…8万8,319円+1万2,362円=10万681円 1,132万3,666円
  • 30年後…10万557円+108円=10万665円 0円

元金均等返済

返済総額は、3,586万6,095円になります。

  • 当初…8万3,333円(元金部分)+3万2,500円(利息部分)=11万5,833円(月の返済額) 2,991万6,667円(ローン残高)
  • 5年後…8万3,333円+2万7,173円=11万506円 2,500万20円
  • 10年後…8万3,333円+2万1,756円=10万5,089円 2,000万40円
  • 15年後…8万3,333円+1万6,340円=9万9,673円 1,500万60円
  • 20年後…8万3,333円+1万923円=9万4,256円 1,000万80円
  • 30年後…8万3,453円+90円=8万3,543円 0円

元利均等返済と元金均等返済の返済額の違い

元利均等返済の月々の返済額は10万681円、元金均等返済の初月の返済額は11万5,833円と、1万5,152円の差があります。総務省のデータによると、一世帯あたりの月の平均支出は約24万円[I1] です。この数字から見ると、1カ月あたり1万5,152円の差は決して小さくはないでしょう。

一方、当初の予定どおり30年間かけて返済したと仮定すると、「元金」と「利息」を合わせた返済総額では元利均等返済が3,624万5,144円、元金均等返済が3,586万6,095円と、元金均等返済のほうが37万9,049円少なくなります。現在は超低金利時代のため以前に見られたほどの差はありませんが、約38万円の違いも小さくはないでしょう。

なお、当初の月々の返済額が少なくすみ、顧客にアピールしやすいといった点から、金融機関や不動産会社などが出すローン返済のシミュレーションは、元利均等返済で算出している場合があります。また、そもそも元金均等返済ができない金融機関もありますので、元金均等返済を考えている場合は前もって確認しましょう。

元利均等返済と元金均等返済どちらを選ぶべき?

モデルケースで返済額や返済総額の違いを見てきましたが、では、何を基準に返済方法を選べばよいのでしょうか。

途中繰り上げ返済や借り換えなどをせずに当初の予定通り30年をかけて返済する場合で、全期間を通して生活に支障を来すことなく毎月の返済ができるのであれば、当然返済総額の少ない元金均等返済にすべきでしょう。

しかし、住宅ローンは、返済総額を抑えること以上に、生活に支障を与えないようにしながら着実に月々の返済を行っていくことが重要です。例えばまだ若くて収入がそれほど多くない場合は、当初の月々の返済額が少ない元利均等返済が適切といえます。

また、モデルケースでは15年後に元利均等返済と元金均等返済の月の返済額が逆転します。子どもが小さくて比較的お金がかからず月々のローン返済にお金を多めに回せるなら、元金均等返済を選択するとよいでしょう。ちょうど大学進学など教育費のピークを迎えるころに、月々の返済額が減ることになります。

なお、ここまでは丸々30年をかけて住宅ローンを返済する前提で説明していますが、当初返済額の少ない元利均等返済を選択してその分を貯蓄に回し、早めに繰り上げ返済をし、結果的に総返済総額を抑えるという方法もあります。

返済総額だけに着目するのでなく、月々の返済に無理はないか、これからのライフステージやライフイベントと照らし合わせて問題がないかなどの視点で考えたうえで、可能な限り返済総額を抑えることが大切です。

なお、不動産投資で住宅ローンを利用する場合は、返済額のうち利息部分を「経費」に算入できます。したがって「節税」を意識するのであれば、当初の返済額のうち利息部分の占める割合が大きい元利均等返済を選択するのもひとつの手です。

まとめ

住宅ローンをスムーズに返済するには、元利均等返済と元金均等返済の選択がポイントとなります。それぞれの特徴をよく理解し、ライフスタイルや将来のライフイベントと照らし合わせて、慎重に選ぶようにしましょう。

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